Date de publication: 01/07/2024

Recours judiciaires pour les copropriétaires en matière de vices cachés

L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec prévoit que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». Toutefois, l’achat ne peut se faire à l’aveugle, l'acheteur devant faire preuve de prudence et de diligence dans le processus d’achat. Ainsi un vice qui a été dénoncé par le vendeur au moment de la vente n’est pas couvert par la garantie légale (garantie de qualité) puisque l’acheteur a alors acquis le bien en connaissance de cause. Un acheteur doit donc être particulièrement attentif aux représentations et déclarations d’un vendeur, ainsi qu’à la documentation remise par ce dernier avant la vente.

Conditions essentielles à la mise en œuvre de la garantie légale

Le vice doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. Un vice caché doit ainsi correspondre à un défaut d’une certaine importance, dans l’immeuble ou dans ses accessoires. En voici quelques exemples :

Une fissure non apparente dans le solage;
Des infiltrations d’eau par le toit, les fenêtres ou le sous-sol;
Un système d'isolation inefficace (par ex. : les murs sont froids au toucher);
Des systèmes électriques ou de tuyauteries déficientes.

Est ainsi exclu tout ce qui est vétuste ou qui résulte de l’usure normale. De plus, un vice caché ne doit pas être confondu avec une malfaçon, qui est un défaut de l’immeuble relié au non-respect des règles de l’art. Or, même si l’immeuble ne respecte pas toutes les normes, cela ne signifie pas nécessairement qu’il soit affecté d’un vice caché.

En fait, pour devenir un vice caché couvert par la garantie légale (garantie de qualité) de l’article 1726 du Code civil du Québec le vice caché doit rendre l’immeuble, en tout ou en partie, inutilisable et grandement affecter l’utilité que l’on pourrait faire de l’immeuble, en tout ou en partie, à un point tel que l’acheteur n’aurait pas payé autant s’il avait connu le vice caché.

Par ailleurs, il faut savoir que l’article 1729 du Code civil du Québec prévoit que lorsque le vice d’un bien vendu par un vendeur professionnel se manifeste prématurément, par rapport à des biens de même espèce, le vice est présumé avoir existé au moment de la vente par le vendeur professionnel en question. Cette présomption peut toutefois être repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur.

Conduite de l'acheteur

La garantie légale ne couvre cependant pas le vice connu de l’acheteur ou le vice qu’il aurait dû connaître. Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans l’aide d’un expert, comme des fissures apparentes dans un solage. Dans le processus d’achat l'acheteur doit avoir fait preuve de prudence et de diligence. Pour évaluer ces deux derniers éléments, il est nécessaire d'examiner la conduite de l'acheteur. Dans une décision rendue par la Cour d'appel, il a été rappelé les obligations de ce dernier:

L'acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l'immeuble et doit demeurer à l'affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice;
Si l'acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l'état réel du bâtiment, dont le recours aux services d'un expert;
Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d'apparent, selon les circonstances de l'affaire;
L'acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l'immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu'un immeuble à vocation résidentielle;
L'acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble; ne pas examiner les effets de l'âge sur les composantes peut constituer une imprudence.

Inspecteur en bâtiment

Lorsqu'un immeuble présente des signes de vices potentiels, l'acheteur aura l'obligation de s'adjoindre un inspecteur en bâtiment, à défaut de quoi il risque de se voir opposer le caractère apparent du vice. Si l'acheteur est informé de problèmes existants dans les parties communes, par exemples la dégradation avancée d’une dalle de garage ou encore des problèmes d’infiltration d’eau, il doit faire exécuter un examen approprié de l'immeuble, ce qui peut vouloir signifier d'obtenir une aide spécialisée lorsque l'acheteur ne possède aucune expertise pertinente.

Conduite du vendeur

Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Le vendeur demeure soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Il ne peut se prévaloir du seul fait d'avoir dénoncé le vice à l'acheteur pour que le vice caché revête un caractère apparent, encore faut-il que ses représentations ne soient pas dolosives ou faussement rassurantes induisant chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité. Dans une décision rendue par la Cour d’appel, il a été décidé que le dol peut contribuer à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent.

Dénonciation

L’acheteur doit dénoncer au vendeur, par écrit et dans un délai raisonnable après sa découverte, l’existence du vice et la nature de ses prétentions, à défaut de quoi son droit pourrait s’éteindre, sauf dans les cas où il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de cette situation. Il en ainsi notamment pour le vendeur professionnel. Une mise en demeure précisant les correctifs à apporter devra également être adressée aux personnes concernées, ainsi qu’une dénonciation, qui pourra être transmise en même temps.

Recours judiciaire

La garantie contre les vices cachés permet notamment à l’acheteur d’obtenir, selon la situation:

Une diminution du prix d’achat de l’immeuble;
Le remboursement du cout des travaux de réhabilitation qui ont été faits ou seront nécessaires pour réparer le vice;
Le remboursement des sommes qu'il a dû verser par suite d’un appel additionnel de charges, appelées « cotisations spéciales », lorsque les travaux de réhabilitation sont initiés par le syndicat des copropriétaires;
Un remboursement pour les dommages subis dans certaines circonstances;
La résolution de la vente pour remettre l’immeuble au vendeur et se faire rembourser le prix qu’il a payé pour l’acheter.

Le droit au recours pour vice caché est tributaire de la preuve d'un déficit d'usage suffisamment important pour rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou encore, pour en diminuer son utilité au point où l'acheteur ne l'aurait pas acheté à si haut prix s'il avait connu le vice. Par ailleurs, ce recours n’est pas éternel. À partir du moment de la découverte du vice, l’acheteur dispose de 3 ans (délai de prescription) pour faire valoir son droit contre le vendeur. Faute d’agir dans ce délai, un tel recours pour vice caché n’est plus recevable.

Quant aux dommages qui peuvent être réclamés, il s’agit des coûts des travaux correctifs. Cependant, s'il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice caché, l’acheteur pourrait également réclamer, outre la restitution ou la diminution du prix de vente, des dommages pour troubles et inconvénients en raison de ce vice caché.

BON À SAVOIR ! Un vice caché peut affecter non seulement la partie privative, mais également les parties communes. L’affaissement de la dalle de béton de l’immeuble constituera un vice caché, même si cette dalle est une partie commune. Dans certaines circonstances, l’acheteur pourrait être en droit de demander une indemnisation à son vendeur pour la quote-part qu’il est tenu de payer dans la cotisation spéciale à venir du syndicat, pour la réfection des parties communes.

À RETENIR: La loi protège l’acheteur si le défaut est grave à un point tel que si l’acheteur avait été mis au courant du vice, il n’aurait peut-être pas acheté l’immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé. Toutefois, la garantie de qualité contre les vices cachés n’est pas une mesure protégeant un acheteur imprudent. Ce dernier doit inspecter le bien qu’il convoite et il est recommandé qu’il fasse appel à un inspecteur en bâtiment qui se livrera à une inspection préachat.

ATTENTION ! Le droit de recours du syndicat des copropriétaires contre l'entrepreneur, en raison d’un vice caché, d’un vice de conception ou de construction affectant les parties communes, n’entrave ni ne réduit les droits de l’acheteur vis-à-vis son vendeur. Ce dernier demeure responsable de la garantie de qualité du bien vendu, notamment en ce qui concerne les vices cachés qui peuvent l’affecter.