Mise à jour de la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est un contrat qui s’impose à tous les copropriétaires. Elle est généralement publiée par le promoteur après la construction de l’immeuble. Quant aux bâtiments existants à être convertis en copropriété divise, le ou les propriétaires la feront publier une fois que le processus de conversion sera terminé. Cela dit, ce document, souvent jauni par le temps, est parfois obsolète dans sa rédaction et inadapté à l’époque contemporaine. Surtout si certaines de ses clauses sont contraires aux dispositions impératives de la loi.

Rappelons que le contenu d’une déclaration de copropriété n’est pas immuable. Il pourrait ainsi devoir faire l’objet d’une révision, notamment pour l’adapter aux différents changements législatifs et réglementaires.

Exit le Code civil du Bas-Canada

Plusieurs événements ont imposé, au fil du temps, des amendements à la déclaration de copropriété. Tout d'abord, le 1^er janvier 1994, l’entrée en vigueur du Code civil du Québec a remplacé le Code civil du Bas-Canada. Le second événement a eu lieu en 2002, lorsque l'article 1069 du Code civil du Québec  a été modifié. En clair, cette modification fait en sorte que l'acheteur d'une fraction doit, le cas échéant et dans certaines circonstances, payer les charges communes dues par le copropriétaire vendeur. Bien que plusieurs syndicats de copropriétaires créés avant ces dates aient procédé aux changements requis, d'autres, sans même le savoir parfois, continuent d'administrer leur immeuble avec une déclaration de copropriété dont certaines dispositions sont devenues caduques.

Adoption des Projets de loi 141, 16, 41,103 et 96

Autre événement qui a changé la donne concernant les mises à jour à faire dans une déclaration de copropriété: l’adoption du Projet de loi 141 de 2018, du Projet de loi 16 de 2019, du Projet de loi 41 de 2020, du Projet de loi 103 de 2021 et du Projet de loi 96 de 2022. Ces changements législatifs comportent une kyrielle de nouvelles mesures. En voici quelques exemples :

• L’article 1064.1 C.c.Q. impose à tous les copropriétaires, depuis le 15 octobre 2020, la souscription d’une assurance en responsabilité civile;
• L’article 1065 C.c.Q. prévoit que : « Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction doit en aviser le syndicat dans les 15 jours ». En outre, « Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit, dans le même délai, en aviser le syndicat. Il indique le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble. Il en est de même, compte tenu des adaptations nécessaires, lorsque la partie privative est autrement occupée. » ;
• L'article 1068.1 C.c.Q. prévoit notamment que : « Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. À cette fin, le syndicat remet dans un délai de 15 jours l’attestation au copropriétaire qui en fait la demande. » ;
• L’article 1068.2 C.c.Q. prévoit que : « Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci. » ;
• L’article 1070.1,1 C.c.Q. prévoit notamment que : “Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français.”
• L’article 1071.1 C.c.Q. prévoit que tout syndicat de copropriétaires doit constituer un fonds d’auto assurance;
• L’article 1073 C.c.Q. prévoit que le syndicat doit souscrire une assurance responsabilité civile pour les administrateurs et les officiers d’assemblée. Cette assurance est devenue obligatoire depuis le 15 avril 2021;
• L’article 1074.2 C.c.Q. prévoit notamment que : “Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde. ”
• L’article 1086.1 C.c.Q. prévoit que : « Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte, dans les 30 jours de la réunion ou de l’adoption de la résolution;
• L’article 1086.2 C.c.Q. prévoit que : “Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration.”
• L’article 1088.1 C.c.Q. prévoit que : “Une assemblée peut être tenue à l’aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux. ”
• L’article 1090 C.c.Q. prévoit que : “L’indivisaire d’une fraction absent d’une assemblée est présumé avoir donné le mandat de le représenter aux autres indivisaires, à moins qu’il n’ait, par écrit, mandaté un tiers à cette fin ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision.”

Nécessité

Il faut se rappeler qu’une déclaration de copropriété inadaptée à la réalité d’aujourd’hui pourrait être problématique. Et pour cause, puisqu’elle ouvrirait possiblement la porte à des litiges très coûteux, dont l’issue peut être incertaine. Afin d’éviter de possibles conflits, par le fait d’une déclaration de copropriété obsolète, il est primordial d’y apporter les mises à niveau nécessaires. Cela permettra la suppression des clauses devenues désuètes, abusives ou illicites. Il sera également impératif d’actualiser les règles liées à l’administration et au fonctionnement de la copropriété. Cet exercice pourrait notamment avoir trait à la tenue des assemblées générales, aux majorités requises pour voter une résolution, ainsi qu’aux pouvoirs et obligations du conseil d’administration.

Question fondamentale

En résumé, une question se pose : est-ce qu’il est obligatoire de mettre à jour la déclaration de copropriété? Non, car cet exercice repose sur la bonne volonté des copropriétaires. Quoi qu’il en soit, son actualisation est essentielle, car des dispositions obsolètes pourraient générer divers problèmes d’ordre juridique. Ainsi, les clauses non conformes aux nouvelles dispositions du Code civil du Québec seront supprimées. En y intégrant les nouvelles mesures législatives et les actes d’amendement, il en ressortira, au final, un document de référence à la fois convivial et sans équivoque. Une déclaration de copropriété conforme sera le gage d’un fonctionnement adéquat au sein d’un immeuble. Et elle le rendra d’autant plus attrayant pour d’éventuels acheteurs.

BON À SAVOIR ! Une déclaration de copropriété est évolutive. Même si elle est conforme au Code civil du Québec, il faut parfois procéder à sa mise à jour, par le fait de nouveaux impératifs exprimés par des copropriétaires ou le conseil d’administration. Rappelons que cette révision doit être faite moyennant l’accord de l’assemblée des copropriétaires.

À RETENIR:​   Pour mettre à jour ou réécrire une déclaration de copropriété, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un professionnel expérimenté dans ce champ d’expertise. Obtenez une offre de services.

ATTENTION ! Faute d’avoir actualisé la déclaration de copropriété, notamment au regard de nouvelles dispositions législatives prévues au Code civil du Québec, il se pourrait qu’elle contienne des dispositions illégales. Par conséquent, sa mise à jour sera moins coûteuse que d’exposer votre copropriété à des affrontements, parfois houleux, avec d’autres copropriétaires ou les administrateurs.

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