Valeur relative d'une fraction

La copropriété divise est une formule d'habitation qui sur le plan juridique regroupe habituellement plus d'un propriétaire. Afin d'évaluer et de quantifier l'intérêt de chacun dans l’immeuble, le législateur a prévu que le droit de propriété de chaque propriétaire dans les parties communes est proportionnel à la valeur relative de sa fraction.  Pour déterminer la valeur relative d’une partie privative, celle-ci doit être comparée par rapport à la valeur de l’ensemble des autres parties privatives de la copropriété. La valeur relative est calculée et exprimée en général sous forme d’un pourcentage ou de millièmes.  

Sa répartition est inscrite dans la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). 

Critères relatifs à la détermination des valeurs relatives

L’article 1041 du Code civil du Québec, prévoit que la valeur relative de chacune des fractions d’une copropriété divise est établie (sans tenir compte de son utilisation) par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, à la lumière des quatre critères suivants :

1. La nature de la partie privative. Ce critère permet de considérer la consistance, l’état matériel et la structure physique de la partie privative. Ainsi, il doit être tenu compte des qualités propres de la construction (par ex. la nature des matériaux employés) et la présence d’accessoires (tel qu'un balcon ou une terrasse). Un appartement aura ainsi une valeur relative plus élevée qu'un casier de rangement situé au sous-sol de l'immeuble.
2. La destination de chacune des parties privatives. Il est ainsi permis d'octroyer une valeur relative différente à une fraction comprenant une partie privative commerciale de celle accordée à une fraction comprenant une partie privative résidentielle en raison de leur destination respective.Toutefois, ce facteur n’a pas à être pris en compte lorsque toutes les parties privatives ont la même destination. 
3. Les dimensions de chacune des parties privatives. Ce critère prend en compte la superficie et le volume, soit l’aire de surface et de volume mesurée à l’intérieur des bornes de chaque partie privative.  Par exemple, une partie privative, dont la superficie et le volume sont supérieurs à celle des autres, aura la plus grande valeur relative de l’immeuble. Toutefois, le sous-critère de volume sera neutre si la hauteur des lieux est la même pour toutes les parties privatives. Dans ce dernier cas, l’aire de surface deviendra le seul sous-critère pertinent relatif aux dimensions.
4. La situation de la partie privative. Par exemple, une partie privative en coin se trouvera avantagée, car elle est plus lumineuse, en raison des fenêtres dont elle bénéficie. Toutefois, la valeur relative d’une partie privative sera moindre si celle-ci est située près d'un ascenseur ou d'une chute à déchets.

Méthode suivie pour établir les valeurs relatives

L’acte constitutif de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction. Il indique en outre la méthode suivie pour l’établir. Celui qui rédige la déclaration de copropriété doit faire connaître la pondération accordée à chacun des critères ci-dessus énumérés, sans pour autant présenter, dans le fin détail, les calculs et les considérations qui ont conduit à l’établissement final de la valeur relative. Le déclarant (qui est habituellement le promoteur) doit évaluer chaque partie privative à la même date. Il établit généralement un prix théorique de mise en marché pour chaque partie privative en fonction de ce qui précède, soit avec les mêmes critères que ceux prévus à l’article 1041 C.c.Q. Une fois fait, il compare ces prix théoriques de mise en marché les uns aux autres pour calculer la valeur relative de chaque fraction.

Utilités

Cette valeur sert ensuite à mesurer les droits et obligations de chaque copropriétaire au sein de la copropriété. Elle détermine:

• La quote-part du droit de propriété que les copropriétaires détiennent dans les parties communes. Par exemple, un copropriétaire pourrait détenir une part indivise équivalant à 15% des parties communes; 
• Le nombre de voix que les copropriétaires peuvent exprimer à l’assemblée des copropriétaires. Plus un copropriétaire détient un pourcentage élevé, plus son poids dans le vote est prépondérant;
• La répartition des charges communes entre les copropriétaires. Ces charges sont réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la valeur relative de leur fraction;
• La répartition des indemnités par suite d’une perte importante;
• L’assujettissement de chacun à certaines obligations collectives.

Par ailleurs, l’article 1102 du Code civil du Québec interdit au syndicat des copropriétaires de modifier la valeur relative d'une partie privative sans le consentement du copropriétaire concerné.

Déclaration de copropriété

L’article 1053 du Code civil du Québec prévoit que l’acte constitutif de copropriété doit déterminer la valeur relative de chaque fraction qui le compose et indiquer la méthode suivie pour l’établir. L’emploi du mot « méthode » permet d’affirmer qu’il ne suffit pas de s’en tenir à la simple énumération des éléments considérés pour fixer cette valeur (nature, destination, dimension et situation). Il est impératif pour le déclarant d’indiquer également la pondération accordée à chacun de ces éléments.

Révision

La connaissance de la méthode retenue a pour objet de permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction. Il convient de rappeler qu'un copropriétaire a la possibilité ultérieurement de réviser cette valeur relative, dans certaines situations, sous certaines conditions et suivant certaines formalités : il s'agit soit d'une modification à la déclaration de copropriété ou d'un recours en révision de la valeur relative. 

BON À SAVOIR ! L'établissement de la valeur relative d'une partie privative consiste à accorder une pondération à chacun des quatre critères mentionnés ci-dessus. Dépendamment des particularités de l'immeuble et des parties privatives les unes par rapport aux autres, la pondération de chacun de ces critères peut être nulle ou, au contraire, déterminante dans l'établissement de la valeur relative.

 À RETENIR: La méthode de calcul de la valeur relative et les critères retenus doivent figurer dans la déclaration de copropriété, document de base obligatoire pour l’organisation de la copropriété. La précision du détail du calcul n’est cependant pas obligatoire.

ATTENTION ! L’article 1102 du Code civil du Québec stipule qu’est « sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction (…)». Par conséquent, pour modifier d’une manière conventionnelle la valeur relative d’une partie des fractions de la copropriété, ou en totalité, il faut obtenir l’approbation de chacun des copropriétaires concernés par la modification.

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