Avis d'arbitrage : que doit faire le syndicat lors de sa réception?

Je suis indigné que le conseil d'administration ne respecte pas ses obligations légales prévues à l’article 477 du Code de procédure civile. Après avoir envoyé un avis d’arbitrage aux administrateurs par courrier recommandé et transmis les preuves à un Centre d'arbitrage, aucun avis n’a été communiqué aux copropriétaires. Pourtant, cet article oblige le syndicat à informer, dans un délai de cinq jours, tous les copropriétaires de l’objet d’une demande en justice pour garantir la transparence sur les démarches pouvant affecter la copropriété. Question : Un avis d’arbitrage est-il considéré comme une demande en justice au sens de cet article?

Réponse : L'article 477 du Code de procédure civile énonce que :

« La demande relative à la copropriété divise d’un immeuble est notifiée au syndicat des copropriétaires qui avise, dans les cinq jours de la notification, chaque copropriétaire de l’objet de la demande. »

Ainsi, lorsqu’un recours judiciaire est intenté contre le syndicat des copropriétaires, ce dernier a l’obligation de transmettre un avis à tous les copropriétaires dans les cinq jours suivant la réception de la notification. Cet avis doit également préciser l’objet de la demande.

 Avis d’arbitrage et copropriété divise

Un avis de demande d’arbitrage constitue une demande relative à la copropriété divise au sens de l’article 477 du Code de procédure civile. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit informer chaque copropriétaire, dans les cinq jours suivant la réception de l’avis, de l’objet de cette demande d’arbitrage.

Déroulement de la procédure arbitrale

La procédure arbitrale commence par la notification d’une demande ou d’un avis d’arbitrage. Ce document précise l’objet du différend entre les parties. L'arbitrage est probablement le mode de règlement des différends le plus connu et le plus populaire. Il peut remplacer le procès, car la décision d’un arbitre est généralement finale et sans appel (sauf si les règles d’application et d’ordre public n’ont pas été respectées). Elle a également l’autorité de la chose jugée entre les parties.

Exécution des sentences arbitrales

Contrairement aux décisions rendues par un tribunal, les sentences arbitrales ne sont susceptibles d’exécution forcée qu’après homologuation. C’est donc dire que si la partie perdante refuse de se conformer à une sentence, celle qui ayant eu gain de cause pourra demander qu’elle soit homologuée par un tribunal compétent. Une fois cela fait, la sentence arbitrale sera susceptible d’une exécution forcée.

Obligation du syndicat de copropriétaires en cas d’arbitrage

Le syndicat des copropriétaires doit aviser chaque copropriétaire de la réception d’un avis d’arbitrage, car :

• Une décision arbitrale peut avoir des répercussions sur les finances du syndicat et, par extension, sur chaque copropriétaire.
• En cas de condamnation à payer une somme d’argent, le jugement est exécutoire  non seulement contre le syndicat, mais également contre les personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de leur fraction. Ceci justifie d’autant plus la nécessité pour le syndicat d’aviser chaque copropriétaire de l’objet d'un avis d’arbitrage.

BON À SAVOIR ! Le conseil d’administration doit aviser chaque copropriétaire par écrit dans les cinq jours. Cette obligation s’applique après la notification d’un avis d'arbitrage, généralement faite par huissier. L’avis doit indiquer la nature du litige et ses impacts potentiels.

 À RETENIR: Une mise en demeure n’étant pas assimilée à une demande en justice, le conseil d’administration n’est pas obligé d’en aviser les copropriétaires.

ATTENTION ! Le défaut d’informer les copropriétaires peut engager la responsabilité du syndicat. En conséquence, les copropriétaires peuvent réclamer des dommages s’ils subissent un préjudice démontré.

   CONSULTEZ UN  MODÈLE D’Avis de dénonciation d’un recours judiciaire

Retour aux questions-réponses