Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes sont soumis à un régime particulier. D’une part, de tels travaux doivent faire l’objet d’une autorisation formelle de l’assemblée des copropriétaires, à la majorité renforcée de l’article 1097 du Code civil du Québec. D’autre part, ces types travaux doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Cet encadrement strict est directement issu de la conception juridique de la copropriété divise, à savoir : l’immeuble doit, en principe, être maintenu tel quel. C’est pourquoi, pour les travaux qui dépassent le simple entretien ou la mise aux normes des parties communes de l'immeuble, il faudra l’approbation de l’assemblée des copropriétaires.
Travaux de transformation
Les travaux de transformation des parties communes concernent tout ce qui touche à la forme physique de celles-ci au-delà de leur entretien. Par exemple, si l’immeuble comporte une piscine et qu’il est question de créer un deuxième bassin, il y aura transformation de la partie commune, soumise à l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Il en serait de même si le syndicat voulait entreprendre des travaux sur la toiture de l’immeuble, impliquant par exemple un rehaussement de celle-ci pour éventuellement aménager de nouveaux espaces communs au dernier étage de l’immeuble.
Travaux d’agrandissement
Comme l’expression l’indique, l’agrandissement des parties communes implique nécessairement des travaux faisant augmenter les dimensions (ou la superficie, ou le volume, etc.) d’une partie commune. Par exemple, si l’une des cages d’escalier de l’immeuble doit être agrandie pour respecter les normes de sécurité et qu’un tel agrandissement requiert la réduction des dimensions des parties privatives adjacentes, ces travaux nécessiteront l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires et celle des propriétaires des parties privatives dont la dimension est réduite (article 1102 du Code civil du Québec). Il serait également requis d’obtenir l’approbation de l’assemblée des copropriétaires pour des travaux par lesquels un copropriétaire souhaiterait agrandir sa terrasse (telle que constituée en partie commune à usage restreint) et que, pour ce faire, il fallait empiéter sur une partie commune qui n’est pas constituée en partie commune à usage restreint.
Travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration sont ceux qui dépassent l'entretien ou la mise aux normes des parties communes par rapport aux aménagements préexistants et procurent, de ce fait, une valorisation certaine de l’immeuble. Il en est ainsi lorsque les travaux ont pour objet la mise en place d’un équipement nouveau pour remplacer l’ancien, encore en état de fonctionner. Il en est de même dans le cas d’un remplacement d'élément vétuste ou défectueux par un équipement plus onéreux que celui qui aurait été techniquement suffisant pour fournir des prestations ou services équivalents. Bref, la notion d’amélioration est similaire à celle de transformation, mais elle s’en distingue toutefois en ce qu’elle suppose une plus-value.
Distinction entre les travaux de transformation et d’amélioration de ceux qui relèvent de l’entretien
Il n’est pas toujours possible de départager les travaux d’entretien des travaux de transformation ou d’amélioration des parties communes. Il peut y avoir différents degrés de réparations et d’entretien. Il est certain que des « réparations » et de l’« entretien» peuvent contenir un certain degré d’«amélioration» et même de «transformation», jusqu’à un certain point. Pour déterminer ce qu’il en est, il faut rechercher si les travaux de transformation ou d’amélioration l’emportent sur ceux de remise en état pure et simple ou si les transformations ne représentent qu’une partie assez faible des réparations et ne peuvent être évitées.
De plus, avec le temps, tant les matériaux que les techniques de construction évoluent. Certains matériaux disparaissent purement et simplement, et sont remplacés par des matériaux de meilleure qualité. De même, certaines techniques de construction sont délaissées, l’usage ayant démontré qu’elles n’étaient pas les meilleures. Dans ce contexte, le fait de procéder au remplacement d’une partie commune avec des matériaux nouveaux ou suivant une technique améliorée équivaut-il pour autant à une transformation ou à une amélioration de cette partie commune ? Les travaux d’entretien des parties communes ne peuvent être qualifiés de travaux de transformation ou d’amélioration des parties communes si la qualité des matériaux utilisés se rapproche aussi raisonnablement que possible des matériaux originaux, compte tenu des normes de construction en vigueur.
Travaux de mise aux normes
Pour les travaux qui sont rendus nécessaires afin de rendre les parties communes de l'immeuble conforme aux lois et règlements applicables, la question se pose à savoir quelles sont les autorisations requises pour la réalisation de ceux-ci. Au terme d’un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec, le tribunal a conclu que les travaux de mise aux normes visent la conservation de l’immeuble et non pas sa transformation. La mise aux normes est conservatoire même si les travaux comportent accessoirement une transformation à l’immeuble. C’est la nature obligatoire des travaux qui dicte sa nature conservatoire, puisque l’on assimile la mise aux normes à la conservation de l’immeuble sur le plan juridique. C’est donc le conseil d’administration du syndicat des copropriétaires qui peut ainsi autoriser les travaux de mise aux normes.
En cas de doute: consulter un professionnel
En pratique, il n’est pas rare que les travaux relatifs aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes comportent une part d’amélioration, de transformation, voire d’agrandissement des parties communes. Le conseil d’administration doit alors s’interroger sur sa capacité d’autoriser seul de tels travaux. La tâche du conseil est encore plus délicate lorsque les travaux ont pour objet ou pour effet de modifier la destination de l’immeuble. Dès lors, il serait sage pour celui-ci de requérir une opinion d’un professionnel pour déterminer la nature des travaux et en avoir le coeur net.
BON À SAVOIR ! Le conseil d'administration peut entreprendre lui-même des travaux de transformation dans la copropriété, s’il s’avère qu’ils sont nécessaires à sa mise à niveau. Les travaux visant à corriger le vice de conception doivent échapper à l’application de l’article 1097 Code civil du Québec, et ce même s’ils comportent de la transformation ou de l’amélioration de manière accessoire.
À RETENIR: La différence entre les travaux d’entretien et les travaux de transformation, d’agrandissement et d’amélioration est la nécessité de ceux-ci. Les travaux d’entretien sont nécessaires, alors que ceux qui apportent une transformation, un agrandissement ou une amélioration aux parties communes ne le sont pas.
ATTENTION ! Entreprendre des travaux pour se conformer à un avis de la Ville n’est pas des travaux de transformation. Le Syndicat n’a pas le choix, ni l’assemblée des copropriétaires. Aux termes d'un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec, le Tribunal a conclu que dans le cas où la sécurité de l’immeuble est en jeu, les dispositions de l’article 1097 du Code civil du Québec ne s’appliquent pas. Le syndicat n’a donc pas le choix de faire exécuter ces travaux, qui seront décidés par le conseil d’administration.
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