Question : Notre déclaration de copropriété énonce que les fenêtres extérieures, incorporées aux murs constituent des parties communes à usage restreint. Or, les fenêtres de mon appartement sont fortement embuées, une multitude de gouttelettes d'eau s'accumule pendant la nuit et entrave la vue. Un vitrier m’a indiqué que la cause de cette problématique est une défaillance au niveau de l'étanchéité de la vitre thermos elle-même. Les administrateurs prétendent que les frais pour remplacer les thermos sont assumés par le Syndicat et répartis par la suite auprès des copropriétaires qui en ont fait la demande en fonction des thermos remplacés. Je suis en désaccord avec eux. Qui doit assumer le coût de remplacement des vitres thermos de mon appartement?
Réponse : Le syndicat doit assurer l’entretien des parties communes par l’intermédiaire du conseil d’administration. Le devoir d’entretien des parties communes du syndicat porte également sur les parties communes à usage restreint. La déclaration de copropriété peut toutefois déléguer cette charge, en tout ou en partie, à chacun des copropriétaires qui y bénéficient d’un droit de jouissance exclusif. Le copropriétaire concerné doit dès lors les maintenir propres et fonctionnelles. Il en est ainsi pour le lavage des fenêtres. Les coûts qu’engendrerait un défaut d’entretien seraient à la charge du copropriétaire fautif.
La responsabilité d’effectuer les travaux et d’en payer les frais y afférents dépendra de la qualification du thermos de la fenêtre aux plans cadastraux et à la déclaration de copropriété. Ainsi, si les thermos des fenêtres sont parties communes ou parties communes à usage restreint, c’est le syndicat qui doit être le maitre d’œuvre des travaux de mise à niveau.
Quant à la répartition de ces coûts, il y a lieu de citer l’article 1064 du Code civil du Québec concernant la contribution des copropriétaires :
Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.
La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties.
Il faut savoir que le terme « charges », que l’on retrouve à la dernière phrase du premier alinéa de l’article 1064 C.c.Q., vise seulement les réparations mineures et d’entretien. Cela dit, cet article ne peut avoir pour effet de rendre un copropriétaire responsable du remplacement d'une partie commune à usage restreint.
Ainsi, quant aux frais relatifs aux réparations majeures des parties communes à usage restreint, c’est la répartition prévue à la déclaration de copropriété qui s’appliquera. En cas de silence de la déclaration de copropriété, ces dépenses doivent être assumées par tous les copropriétaires, en proportion de la valeur relative de leur fraction.
