Votre copropriété est exposée à divers types de risques, par exemple les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme, qu’il est requis d’assurer. Lorsqu’un sinistre survient, l’assurance d’une copropriété couvre l’immeuble, ainsi que la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires.
Pour un syndicat, souscrire ce type d’assurance est obligatoire. La Loi et la plupart des déclarations de copropriété l’y obligent. Le contrat d’assurance précise les garanties offertes, les plafonds et les exclusions de garanties, sans compter les montants attribuables aux franchises.
Que vous soyez propriétaire, propriétaire non occupant ou locataire, il y a de fortes probabilités qu'un jour, vous soyez l'auteur ou la victime d'un dégât d’eau. Il s'agit du premier poste des sinistres déclarés. Par conséquent, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques en responsabilité civile, auquel il doit répondre, en sa qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (logement loué). La Loi (article 1064.1 du Code civil du Québec) impose à chaque copropriétaire une obligation d'assurance.
Il arrive que le dégât d’eau soit invisible. Vous l'apprenez lorsque votre voisin, qui en est la victime, vous informe que de l'eau s'infiltre chez lui en provenance de votre appartement. En copropriété, il peut être difficile d'en identifier l'origine. S'agit-il d'une infiltration d'eau en provenance d'une partie commune ayant des répercussions dans une partie privative, ou d'un sinistre qui prend sa source dans une autre partie privative? La fuite se trouve-t-elle en amont ou en aval du robinet d'arrêt? Autant d'interrogations qui méritent une réponse claire. Mais avant de tirer quelque conclusion que ce soit, il ne faut pas perdre de temps et déclarer le sinistre à son assureur.
Si vous êtes administrateur ou gestionnaire de la copropriété concernée, et que vous avez été informé qu’un sinistre est survenu, il vous faut prendre les mesures conservatoires qui s’imposent et en aviser l’assureur du syndicat, quelle que soit la nature des dommages ou leur origine présumée. S’il s’agit d’un dégât d’eau, évacuez l’eau et faites assécher les locaux affectés par le sinistre. Encore là, vous devez communiquer vos intentions à l’assureur, afin qu’il puisse en prendre connaissance et juger de leur pertinence.
Après avoir été victimes d’un sinistre, les membres du conseil d’administration et les copropriétaires impactés sont bien souvent pris de court. Ils se demandent, bien souvent, comment se déroulera la suite des choses. Rien ne sert d’angoisser ou de paniquer, car en principe, une fois la déclaration de sinistre complétée, divers intervenants entrent en scène : l’assureur du syndicat, mais aussi celui des copropriétaires et des locataires, qui désigneront respectivement leur propre expert en sinistre. Il est normal que les copropriétaires concernés par un sinistre, tout autant que le syndicat, s’imaginent que procéder à une réclamation est toujours la bonne chose à faire. Cela est vrai dans plusieurs cas, mais parfois, le syndicat aurait peut-être intérêt à s’abstenir de le faire. Qui plus est, les dommages pourraient ne pas être couverts à cause d’une absence d’assurance ou de garantie. Si tel est le cas, le syndicat doit en assumer la réparation.
Dès lors, l’intervention d’un expert en sinistre indépendant peut s’avérer utile, à plus forte raison si le montant des dommages est moindre que celui de la franchise. Celui-ci pourra :
L’expert en sinistre indépendant pourra, également, assister le procureur du syndicat dans la préparation d’une mise en demeure ou d’un recours judiciaire à l’encontre du copropriétaire responsable du sinistre, ou encore à l’encontre des manufacturiers des électroménagers à l’origine du sinistre. Somme toute, il est un conseiller de premier rang du syndicat confronté aux franchises élevées imposées par les assureurs des syndicats de copropriétaires.
Mathieu Sirois, expert en sinistre, PAA/ CIP
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