Les troubles parasitaires en copropriété sont bel et bien présents; ils prennent la forme d’infestations d’insectes divers dont les coquerelles, les fourmis charpentières, les poissons d'argent (thermobies) ainsi que les punaises de lit et ce, sans oublier les rats et les souris dont la présence a un effet répugnant et possiblement néfaste pour la santé humaine. Ces insectes et animaux s’immiscent dans un appartement ou même dans une copropriété toute entière et peuvent faire vivre un cauchemar aux occupants.
La plupart du temps, il appartient au syndicat de copropriétaires au regard de son obligation d’entretien des parties communes et de conservation de l’immeuble de mandater une entreprise spécialisée en gestion parasitaire afin de procéder à une désinsectisation ou à une dératisation; si tel est le cas, il faut trouver les personnes fautives, il faut envisager comment agir et il faut déterminer le paiement de la facture.
Devoirs et obligations du syndicat
En vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec, le syndicat a la responsabilité d’entretenir et d’administrer les parties communes, d’assurer la conservation et la sauvegarde de l’immeuble ainsi que de mandater les intervenants requis pour procéder à l’exécution des travaux nécessaires. Lorsque le syndicat n'entretient pas adéquatement les parties communes, il devient responsable des dommages causés par ce manquement et ce, conformément à l'article 1077 du Code civil du Québec.
En confiant un contrat à une société d’exterminateurs qui effectue la prévention et un suivi hebdomadaire, le syndicat honore ainsi son obligation d’entretien des parties communes.
En présence de vermine, le syndicat doit réagir avec diligence, car certaines se reproduisent et se propagent très vite; pour limiter les graves et lourds dommages liés à une infestation, il convient d’agir dans les plus brefs délais pour contacter une entreprise en gestion parasitaire.
Devoirs et obligations du conseil d'administration, des copropriétaires et des occupants
Si la présence d’insectes ou d’animaux nuisibles se limite à une partie privative et que le reste du bâtiment en est exempt, le conseil d’administration doit informer les copropriétaires du risque que la totalité de l'immeuble soit éventuellement infestée.
En cas d’inertie du copropriétaire d’éradiquer les intrus alors que ceux-ci menacent de contaminer tout l’immeuble, le syndicat doit le mettre en demeure d’agir; cela dit, s’il n’agit toujours pas, le conseil d’administration devra lui-même mandater une entreprise en gestion parasitaire et ce, aux frais du copropriétaire négligent. Le copropriétaire et son ayant droit (locataire ou occupant) devront se plier à la décision du conseil d’administration et autoriser l’accès à l'appartement; à défaut de collaborer, le syndicat devra requérir une ordonnance (injonction) d'un juge de la Cour supérieure du Québec enjoignant la personne en question de donner accès à sa partie privative.
Faire appel à des professionnels
De manière générale, il est préférable de faire appel à une entreprise spécialisée plutôt que d’essayer d’éliminer soi-même les parasites; ces professionnels disposent d’équipements et de produits spécifiques. Par ailleurs, il faut savoir que seuls des experts en gestion parasitaire détenteurs d’un permis délivré par le Ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs du Québec sont habilités à traiter la totalité d’un immeuble infesté; ainsi, il est possible de consulter le registre public prévu à cet effet afin de connaître les titulaires d’un permis ou d’un certificat délivré pour l'utilisation de pesticides. En fonction de la taille de l'immeuble, il est conseillé d’établir avec les experts en gestion parasitaire un contrat annuel, car plusieurs interventions peuvent parfois être nécessaires afin de régler le problème.
Nullité du contrat
En vertu de l'article 63 de la Loi sur les pesticides, toute personne peut s’adresser à un tribunal pour faire prononcer la nullité de tout contrat qu’elle a conclu pour faire exécuter des travaux comportant l’utilisation de pesticides si elle constate que ces travaux ont été exécutés ou qu’ils seront vraisemblablement exécutés:
Lorsque le tribunal prononce la nullité du contrat, il peut accorder un dédommagement à celui qui a requis cette nullité et ce, pour les sommes qu’il a acquittées; la personne concernée doit dès lors en informer le Ministère sans délai.
BON À SAVOIR! Les copropriétaires qui louent leur appartement sur des plateformes de partage telles que Airbnb s’exposent au problème des punaises de lit, car certains voyageurs les transportent dans leurs bagages et donc, ils infestent le lit d’une chambre à coucher; celles-ci peuvent migrer vers d’autres appartements, entrer à l’intérieur d’un mur, monter deux ou trois étages, rester en dormance pendant quelques mois et même ressortir dans un autre logement.
À RETENIR: Sa mission étant d’assurer la conservation de l’immeuble et les opérations d'intérêt commun, le syndicat doit tout mettre en œuvre pour maintenir l'immeuble à un haut niveau d'hygiène; cela l’oblige, dans certaines circonstances, à retenir les services d’experts en gestion parasitaire.
ATTENTION! La présence d’insectes nuisibles dans les parties communes et privatives combinée à l’absence d’actions prises par le syndicat pour constater, traiter et résoudre le problème affecte l’habitabilité du logement; une telle disqualification peut constituer un préjudice pour un copropriétaire et donc, la responsabilité civile du syndicat pourrait être engagée à l’égard des copropriétaires, des locataires et des autres occupants touchés.
