Nous habitons dans une copropriété constituée de douze logements. Notre budget d’opération est assez modeste car nous n’avons ni ascenseur, ni piscine, ni concierge. Depuis l’adoption de la loi 16, on entend beaucoup parler de l’étude de fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Nous comprenons que nous devons suivre certaines règles afin d’être conforme à la Loi. Toutefois, nous trouvons le tout d’une lourdeur administrative disproportionnée. Question : Est-ce que dans les petites copropriétés, les règles sont les mêmes que dans les grandes?
Réponse : Contrairement à la France, la loi ne précise pas ce qui constitue une grande copropriété ou une petite copropriété. Aucun régime dérogatoire n'a été créé pour les immeubles de petite taille. En d’autres termes, les règles au Québec sont les mêmes pour tous. Quant à ce nouvel encadrement législatif introduit par le Projet de loi 16, il se veut salutaire pour les petites copropriétés. L'objet de ce projet de loi est d’assujettir tout type de syndicat des copropriétaires à certaines obligations supplémentaires, dont celles de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et d’obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Elle établit que la contribution annuelle des copropriétaires au fonds de prévoyance est fixée sur la base de cette étude. Or, tous reconnaissent que les petites copropriétés font souvent preuve de laxisme sur le plan de la gestion administrative de l'immeuble. Leur conseil d’administration ne respecte pas l’ensemble des lois qui régissent la copropriété, par exemple en ce qui a trait à la mise en place d’un registre complet (ex. : noms et adresses des copropriétaires), ainsi que sur les modalités relatives à la tenue des assemblées de copropriétaires.
Les administrateurs peuvent également négliger de faire respecter le règlement de l’immeuble, ne pas mettre à jour les informations du syndicat au Registre des entreprises du Québec, voire ignorer les signes avant-coureurs d’un état de vétusté des diverses composantes situées dans les parties communes. Bien souvent, après plusieurs années d’administration à la « bonne franquette », le temps fait son œuvre, si bien que les copropriétés négligentes doivent en payer le prix.
