J’habite une copropriété où vivent quelques fumeurs, dont un qui se trouve tout juste en dessous de moi. La fumée qu’il génère migre dans mon appartement. J’en crains les effets sur ma santé à moyen et long termes, tout autant que sur celle de mon conjoint et celles de mes deux enfants.
Question: Notre syndicat peut-il obliger ces fumeurs à faire installer un assainisseur d’air dans leur appartement?
Réponse : En principe non. L’article 1056 du Code civil du Québec stipule que « La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. ». De plus l’article 976 du Code civil du Québec prévoit que : « [l]es voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux ».
Cela dit, un copropriétaire qui fume comme une cheminée, au point d’incommoder les autres copropriétaires, ne peut être insensible à l’égard des conséquences dommageables générées par ses activités. Autrement dit, si un copropriétaire a des droits, il ne doit pas pour autant en abuser, car ceux qui se sentent floués pourraient faire valoir leurs propres droits (Articles 6 et 7 du Code civil du Québec). Par ailleurs, l’article 1 de la Charte des droits et libertés de la personne est très clair là-dessus : tout être humain à droit à l’intégrité de sa personne.
Un copropriétaire lésé pourrait donc, dans certaines circonstances, s’adresser à la Cour supérieure et requérir une ordonnance d’injonction forçant son voisin à mettre en place des mesures de mitigation pour limiter, voire enrayer la migration de la fumée secondaire qu’il génère. S’il refusait d’obtempérer, cela constituerait un outrage au tribunal avec les conséquences qui en découleraient.
BON À SAVOIR ! Afin de réduire l'exposition de ses copropriétaires à la fumée secondaire, le syndicat peut parfois faire entreprendre des travaux dans les parties communes de l'immeuble (ex: amélioration des systèmes de ventilation de l'immeuble).
ATTENTION ! Le syndicat est susceptible d’engager sa responsabilité civile s’il est démontré que la migration de la fumée secondaire dans une autre partie privative est la résultante d'un problème lié à un vice de conception ou de construction de l’immeuble, ou à un défaut d’entretien des parties communes de la copropriété.
