Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses; ce dernier peut être mandaté pour gérer l’immeuble et ainsi veiller à sa conservation et à son entretien, de mettre à exécution les décisions du conseil d’administration, de régler les sinistres majeurs, de souscrire les assurances requises pour le syndicat de copropriétaires, mais aussi de faire respecter le règlement de l’immeuble et donc, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, le gestionnaire de copropriété s’exposerait à des recours judiciaires ou à des demandes d’indemnisation et ce, que ce soit par le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes. Il est donc impératif qu’une assurance responsabilité civile du gestionnaire de copropriété soit souscrite pour la durée du contrat de services ou du contrat de travail.
Responsabilité civile
Tout gestionnaire devra répondre des fautes qu’il pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions tout autant que de ses erreurs et omissions, qu’elles soient volontaires ou non. Sa responsabilité civile, et parfois celle du syndicat, pourrait être mise en cause, advenant un refus, voire une négligence de sa part d'honorer ses obligations.
Responsabilité civile du gestionnaire salarié
Il peut arriver que le gestionnaire salarié cause un dommage à une personne alors qu'il se trouve dans le cadre de ses fonctions. Le Code civil du Québec prévoit que l’employeur (le commettant) est responsable du fait découlant de ses salariés (préposés) allant même jusqu’à établir une présomption de responsabilité de l’employeur à l’égard des gestes de ses employés. Une fois que la victime fait la preuve qu'un employé a commis une faute et qu'il était dans le cadre de l'exécution de ses fonctions, l'employeur est présumé responsable de l'incident et ainsi des dommages survenus. Ceci signifie qu'un syndicat de copropriétaires peut être tenu responsable même s'il n'a personnellement commis aucune faute. Par contre, ce dernier aura le droit, s’il le désire, d’adresser un recours directement à l’encontre de son employé fautif.
Responsabilité civile contractuelle
La responsabilité civile est considérée comme étant « contractuelle », lorsqu’elle découle d’un contrat de service par lequel le gestionnaire s’engage à livrer les prestations que l’on attend de lui. L’article 1458 du Code civil du Québec prévoit que toute personne partie à un contrat est tenue de « réparer le préjudice causé à son cocontractant en raison de son défaut d’honorer les engagements qu’elle y a contractés ».
Les motifs justifiant une poursuite intentée contre le gestionnaire peuvent être nombreux, par exemple en raison d’une divulgation sans droit d’information privilégiée, d’un défaut de souscrire les couvertures d’assurances adéquates pour le syndicat, de la mauvaise gestion d’un sinistre, de dépenses importantes engagées sans autorisation préalable du conseil d’administration ou d’une négligence d’assurer le suivi des divers contrats d’entretien qui lient le syndicat à des fournisseurs de services. Cela dit, il ne sera tenu d’indemniser le syndicat que si ce dernier a subi un dommage ou un préjudice.
Assurance responsabilité civile du salarié ou du copropriétaire bénévole
Si le gestionnaire est un copropriétaire bénévole ou un employé du syndicat, il devrait être assuré par le syndicat. L’assurance responsabilité civile du syndicat couvre généralement le gestionnaire lorsque celui-ci est responsable de dommages causés au tiers. Elle prend habituellement en charge les dommages, qu’ils soient matériels, moraux ou corporels
Assurance responsabilité civile contractuelle
Bien que la loi n’oblige pas le gestionnaire à souscrire une couverture d’assurance responsabilité civile, celle-ci n’en demeure pas moins essentielle, tant pour le syndicat, les copropriétaires que le gestionnaire lui-même. Lorsque le conseil d’administration signe un contrat de service avec un gestionnaire, son obligation d’avoir souscrit une assurance responsabilité civile doit y être incluse. Il doit aussi exiger qu’une preuve de cette assurance existe bel et bien, mais également s'assurer qu'elle soit renouvelée. Ainsi, les administrateurs d’une copropriété seront à même d’apprécier les conditions générales et particulières propres à ce type de couverture.
Assurance responsabilité professionnelle
Si le gestionnaire est membre d’un ordre professionnel, par exemple l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Ordre des ADMA), il sera en principe couvert par une assurance responsabilité professionnelle. Mais s’il fait partie d’un autre ordre, le syndicat aurait intérêt à vérifier si, en cas d’erreur ou omission, la couverture d’assurance établie par l’ordre concerné le couvrira.
BON À SAVOIR! Advenant que le gestionnaire soit un copropriétaire bénévole ou un employé de la copropriété, le syndicat devrait souscrire, à ses frais, une couverture d’assurance responsabilité civile spécifique à cette personne.
À RETENIR : La responsabilité civile d’un gestionnaire peut être mise en cause par le syndicat de copropriétaire par le fait du non-respect d’une des conditions prévues au contrat que lui aurait octroyé ce même syndicat.
ATTENTION! Le syndicat a tout intérêt à s’assurer que le gestionnaire dont il a retenu les services, aux termes d'un contrat de service, a souscrit une assurance responsabilité civile. Pour ce faire, il doit communiquer avec l’assureur du gestionnaire, afin de demander que lui soit transmis un document par lequel l'assureur atteste l'existence, à la date de délivrance, d'un contrat d’assurance au profit de l'assuré, qui couvrirait les dommages causés à un syndicat par le gestionnaire.
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