28 juin 2020 — Le droit sur les assurances en copropriété divise a fait l'objet d'importants changements, en juin 2018. L’article 1070 du Code civil du Québec comporte désormais un troisième paragraphe, lequel prévoit que le syndicat tient à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise, afin que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables, aux fins d’assurances. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques.
Cette description, qui fait office d’unité de référence, doit être consignée au registre de la copropriété, de sorte que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. Ce nouveau paragraphe de l'article 1070 est directement liée à l’obligation d’assurer l’immeuble tout entier, incluant les parties privatives, à l’exclusion des améliorations qui y auraient été apportées (en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec). Rappelons que pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018, cette nouvelle disposition est entrée en vigueur le 13 décembre 2018. Celles qui ont été créés avant cette date y sont assujetties depuis le 13 juin 2020.
On veut ainsi éviter toute confusion lors d'un sinistre, à savoir qui paie quoi en termes d'indemnités. Le principal problème était de savoir qui, de l’assureur du syndicat ou du copropriétaire concerné devait payer pour certains dommages, par exemple ceux occasionnés à un plancher en bois franc ou à des armoires de cuisine en chêne. Les experts en sinistre se demandaient, bien souvent, si tel ou tel équipement endommagé était d'origine (de base), ou s’il s’agissait d’une amélioration. Clarifier les choses à cet égard était souvent compliqué, si bien que les conflits entre experts en sinistre étaient fréquents, retardant ainsi les paiements en indemnités.
Mise en garde
L'avocat émérite Yves Joli-Coeur met en garde les syndicats de copropriétaires qui n'ont pas produit cette description. « Ils ont intérêt à le faire dès maintenant, autrement, en cas de sinistre, les conséquences pourraient être désastreuses », dit-il. Et pour cause, puisqu'à défaut d'avoir produit une description des parties privatives, un syndicat devrait dès lors assurer l’immeuble dans son intégralité (incluant les améliorations apportées aux parties privatives).
Or, si un syndicat de copropriétaires n'a pas produit d'unité de référence, il est peu probable qu'il ait fait réévaluer la valeur de reconstruction de son immeuble en tenant compte de ces améliorations. Il pourrait donc se retrouver en situation d'insuffisance d'assurance. Si tel est le cas, la responsabilité personnelle des administrateurs risque d'être mise en cause. Il faut savoir que leur police d'assurance pour erreurs et omissions ne les indemniserait pas.
En conclusion, si les améliorations apportées aux parties privatives ne peuvent pas être identifiables, l'assureur du copropriétaire pourrait refuser de payer, lors d'un sinistre, pour les améliorations qui auraient pu être apportées à des parties privatives. Il appartiendrait dès lors à l'assureur du syndicat d'indemniser tous les dommages causés à l'immeuble, incluant ceux occasionnés aux améliorations apportées à une partie privative.
Montréal, 28 juin 2020
