Déclaration du vendeur

Pour vous assurer d’acheter en toute connaissance de cause, votre vendeur doit être de bonne foi tout au long du processus de vente. À cet égard, l’article 1375 du Code civil du Québec impose un véritable code moral : « La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. » Le vendeur est ainsi tenu de vous communiquer, à titre d'acheteur, une information loyale et aussi complète que possible sur la nature et la qualité exacte du bien vendu. Cette obligation englobe toute l’information déterminante et pertinente concernant l’immeuble et la copropriété.

Les renseignements à fournir portent autant sur la ou les partie(s) privative(s) concernée(s) que sur les parties communes de l'immeuble.

Déclaration du vendeur

Le promettant-acheteur peut demander au vendeur qu’il lui remette un formulaire de « Déclaration du vendeur ». C’est un document important et utile qui brosse un portrait de la copropriété (parties communes et partie privative), de son état et de son historique. Le vendeur aura pris la peine d’y inscrire tout ce qui peut affecter le consentement d'un acheteur. Aux termes de ce formulaire, le vendeur devrait notamment communiquer les informations suivantes:

• Tout facteur susceptible de diminuer la valeur de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses;
• Toutes dépenses prévisibles à être engagées par le syndicat sur l’immeuble, afin d’en assurer son entretien et sa conservation;
• Les recours judiciaires intentés contre le syndicat;
• Les recours judiciaires (à venir ou pendant la transaction) intentés par le syndicat, relatifs à des vices de construction affectant l'immeuble;
• Toute existence d'un bail;
• Tout avis reçu d’une autorité compétente indiquant que l’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements en vigueur (ex. : état de non-conformité des cheminées émanant du service de sécurité incendie d’une ville);
• Tout avis reçu par l’assureur de la copropriété annonçant la réduction ou l’annulation d’une couverture d’assurance, ou qui exige la mise en conformité de l’immeuble;
• Tout désordre affectant les parties communes de l’immeuble;
• Tout désordre affectant la partie privative qui fait l’objet d’une offre d’achat, que ce soit au regard de l’appartement, d’une case de rangement ou d’une case de stationnement.

Formalisme

Ces informations doivent être fournies dans un cadre formel, afin de prévenir d’éventuels litiges. Pour qu’il en soit ainsi, le vendeur devra consigner le tout par écrit (ex. : des bruits excessifs provenant d’une isolation accoustique insuffisante). Communément appelé « Déclarations du vendeur », ce document a pour objet de fournir un portrait juste de l’immeuble à un acheteur potentiel, tant en ce qui concerne la partie privative qui fait l’objet d’une offre d’achat que les parties communes de la copropriété. Il est optionnel quand le copropriétaire vend sa propriété par lui-même et obligatoire s'il a recours aux services d'un courtier immobilier.

Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) 

Cet organisme a élaboré un formulaire obligatoire (pour la majorité des transactions) intitulé Déclarations du vendeur sur l'immeuble Copropriété divise, qui est destiné au public faisant affaire avec un courtier immobilier. Ce document doit être utilisé pour compléter le formulaire obligatoire du contrat de courtage exclusif. Il doit également être porté à la connaissance de l’acheteur et joint à la Promesse d’achat. Les questions spécifiques, auxquelles le vendeur doit répondre au meilleur de sa connaissance, permettent à l’acheteur de savoir, entre autres, si l'unité d'habitation est louée ou l’a déjà été ou encore si elle est munie de dispositifs de sécurité tels que des gicleurs. De plus, il pourra s’assurer de l’existence du fonds de prévoyance et d'auto assurance. Il y trouvera également les détails sur la majorité des questions qui pourraient affecter son consentement.

BON À SAVOIR ! La déclaration du vendeur permet à ce dernier de déclarer l’état actuel de sa propriété afin de s’éviter d’éventuels recours et à l’acheteur d’avoir tous les détails pour prendre une décision éclairée.   

À RETENIR: Vous devriez exiger que le vendeur remplisse la déclaration du vendeur, même s’il n’a rien à déclarer. Cette déclaration lui sera fournie par un courtier immobilier. Bien que cela ne vous mette pas à l’abri d’une surprise, ce formulaire facilitera l’exercice de vos droits en cas de litige. 

ATTENTION ! Le vendeur doit divulguer tout désordre affectant l’immeuble et la copropriété que vous ciblez. À titre d’exemple si, l’hiver, une importante condensation apparaît sur la fenestration de l’appartement qui vous intéresse, le vendeur devra en aviser l’acheteur potentiel. Il en serait de même si des champignons ou des moisissures affectaient l’enveloppe du bâtiment. À défaut de divulguer ces informations, le vendeur s’exposera à un recours judiciaire en dommages et intérêts, ou à l'annulation de la vente.

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