En affaires tout comme en immobilier, la négociation est au cœur de la démarche de tout acheteur. Soumettre une offre d'achat à un prix inférieur à celui demandé est de bonne guerre. Le promettant acheteur peut ainsi transmettre une offre au vendeur indiquant le prix d’achat proposé (moindre que le prix demandé) ainsi que des conditions suspensives. Lorsque le propriétaire-vendeur la reçoit, il peut, dans le délai imparti dans l’offre, accepter celle-ci telle que présentée ou la refuser. En cas de refus ou d’indifférence, elle sera dès lors considérée comme caduque.
Contre-offre
Le vendeur peut entamer des négociations en procédant à la rédaction d’une contre-offre (aussi appelé contre-proposition) dont le prix et les conditions lui paraissent plus acceptables. Il s’agit alors de présenter une nouvelle offre qui modifie certains termes ou conditions spécifiées dans l’offre du promettant-acheteur. À titre d’exemple, il pourrait vouloir réajuster le prix de vente à la hausse, changer la date d’occupation ou exclure certaines garanties relatives à l’immeuble.
Ce document est une étape indispensable à toute négociation immobilière. Il permet de répondre aux arguments de l’acheteur et de maintenir les discussions en vue d’une vente. Tout comme une offre d’achat, une contre-offre doit inclure des mentions obligatoires concernant l’identité du vendeur mais aussi la désignation du bien mis en vente, son adresse et sa superficie. Cette nouvelle offre doit inclure le prix demandé par le vendeur, supérieur à la première offre du promettant-acheteur mais généralement inférieur au montant original. Elle peut comporter des clauses suspensives, identiques à celles demandées par le promettant-acheteur ou bien modifiées. Une durée de validité est alors fixée.
Contre-offre – contre contre-offre
La contre-offre marque le début de la phase de négociation entre les deux parties. À son tour, le promettant acheteur aura le loisir d'accepter ou de refuser cette contre-offre, ou de négocier d’autres conditions en y répondant, ce que le vendeur aura lui aussi le loisir de faire par la suite. Cet échange de contre-offres durera aussi longtemps que les deux parties le voudront. Pour gagner du temps, il est possible aussi de négocier à l’oral entre les parties, puis de consigner par écrit les concessions obtenues dans un écrit qui cristallisera la volonté des parties.
Véritable contrat liant les parties
Il est important de noter que cette offre modifiée engage à la fois le vendeur et l’acheteur lorsqu’elle est acceptée par les deux parties. Il est donc essentiel de se montrer très prudent au moment de la rédaction de cet acte. Les clauses suspensives acceptées par le vendeur sont autant de possibilités de voir la vente échouer si les conditions ne sont pas réunies dans les délais indiqués. Si cette contre-offre est acceptée, celle-ci sera constituée de l’offre d’achat telle qu’elle a été modifiée par la dernière contre-offre, sans tenir compte des contre-offres précédentes. Les parties devront alors en respecter les conditions, faute de quoi, un débat judiciaire pourrait naître.
BON À SAVOIR ! La réponse à une offre d'achat qui contient des additions, des limitations ou des changements, aussi minimes soient-ils, constitue une contre-offre de la part du vendeur. En pareille situation, vous aurez le choix entre l'accepter, la refuser ou ne pas y répondre, sans être inquiété des possibles conséquences sur le plan légal.
À RETENIR ! La contre-offre aura comme effet d’annuler l’offre d'achat si vous le décidez. À tous le moins, elle constituera une raison valable pour vous soustraire de votre engagement. Advenant un tel scénario, l’offre d’achat deviendra nulle à l’expiration de son délai.
ATTENTION ! Toute contre-offre rendra caduque celle que vous aviez soumise précédemment. Et quand les parties en viennent à un accord, il faut inclure tous les éléments proposés qui ont fait consensus pendant les négociations.
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