Une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et en avez évalué son prix, vous pouvez dès lors envisager de faire une offre d’achat, que ce soit verbalement ou par écrit. L’offre d’achat n’est pas une simple proposition, mais une véritable promesse qui lie les parties. Bien que l’option verbale soit valide sur le plan légal, mieux vaut l’officialiser par écrit. Sur cette question, la Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur les contrats et formulaires imposent une obligation, à savoir que tout courtier immobilier doit consigner, par écrit, la volonté de transaction immobilière qu’il orchestre entre deux parties.
Vérifications préalables
Avant de soumettre une offre d’achat, il est indispensable d’obtenir la description la plus précise possible de la propriété convoitée et l’identité du ou des propriétaires en titre. En effet, toute personne qui signe une offre d’achat en tant que vendeur doit avoir le pouvoir de le faire. Le numéro de lot est généralement le meilleur moyen de désigner la partie privative que vous souhaitez acheter (par exemple : l’appartement ou la case de stationnement). Vous pouvez en principe identifier ces lots en prenant connaissance de la déclaration de copropriété et trouver qui en est copropriétaire (en consultant l'acte de vente) par l’entremise du site Web gouvernemental Info-lot ou du Registre foncier du Québec en ligne.
Offre d’achat verbale
Tout acheteur désireux d’acquérir un appartement doit bien souvent agir vite. Cela suppose d’entreprendre des négociations à très brève échéance. Pour accélérer le processus, un éventuel acheteur pourrait être enclin à faire une offre d’achat verbale au vendeur. Mais cette approche est-elle légale et lie-t-elle les parties?
Oui, une entente verbale est valide (en droit), à la condition que les personnes qu’elle engage aient la capacité de transiger. Ce type d’entente implique des droits et obligations. En d’autres termes, l’offre d’achat verbale suffit pour donner naissance à une promesse bilatérale d’achat-vente. Les tribunaux l’ont d’ailleurs reconnue.
Même si les parties n’ont pas imposé la forme écrite comme condition à la vente, elle les lie, en ce sens que l’acte de vente représente la manifestation d’un accord de volonté réciproque. Petit bémol toutefois : si l’une des parties manque à ses obligations, il pourrait être difficile de prouver l’existence d’un contrat verbal devant un juge.
Offre d’achat écrite
Véritable avant-contrat qui précède une transaction, l’offre d’achat écrite doit être rédigée avec rigueur et précision. Sa rédaction requiert des connaissances juridiques, afin d’éviter tout litige éventuel. Le libellé doit inclure l’ensemble des conditions régissant la vente. Ces conditions énumèrent les obligations du vendeur et de l’acheteur. Elles seront reprises aux termes de l’acte de vente. Vous devez donc formaliser l’offre d’achat avec prudence.
L’offre d’achat prévoit (généralement) certaines conditions suspensives, c’est-à-dire que le vendeur devra maintenir son engagement pendant un certain temps, afin que vous puissiez analyser les informations et les documents reçus. Une condition suspensive permettra de se désengager de la transaction, si les renseignements obtenus ne vous donnent pas entière satisfaction. Toute somme d’argent que vous auriez versée en acompte pourrait alors être récupérée, et vous ne seriez plus redevable à l’autre partie, qui ne pourrait exiger quelque paiement que ce soit en guise de dommages et intérêts.
Par ailleurs, il est possible de retrouver, sur Internet, différents modèles d’offre d'achat. Il faut être conscient que ces formulaires comportent des clauses qui ne sont pas adaptées à tous les cas d’espèce et surtout aux particularités de la copropriété divise. Ces formulaires pourraient ne pas convenir et occasionner des difficultés à un vendeur ou promettant acheteur inexpérimenté. Ce dernier pourrait, par exemple, avoir la mauvaise surprise d'apprendre qu’il doit respecter certains délais ou être tenu responsable des charges communes impayées du vendeur.
Promesse d'achat
Bien que le terme « offre d’achat » soit souvent utilisé, le terme « promesse d’achat » est celui retenu lorsqu'il met en cause un courtier immobilier. La Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur les contrats et formulaires imposent aux courtiers immobiliers l'utilisation d'un formulaire relatif à l'acquisition d'une fraction de copropriété. L’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) met à leur disposition un formulaire obligatoire qui doit servir de base à la promesse d’achat en copropriété divise. Celui-ci est conçu pour y consigner toutes les données pertinentes au dépôt d’une promessse d’achat en bonne et due forme.
BON À SAVOIR! La préparation d’une offre d’achat représente une étape importante. Elle nécessite la maîtrise de connaissances suffisantes. En pareille circonstance, l’assistance d’un courtier immobilier expérimenté en copropriété divise pourrait être un atout. Il remplirait avec vous les différentes sections de l’offre d’achat (promesse d’achat), et vous prodiguerait de précieux conseils avant que vous la signiez.
À RETENIR : L’OACIQ a préparé, pour tout immeuble détenu en copropriété divise, un formulaire obligatoire destiné à la promesse d’achat. Ce document permet une meilleure protection du public.
ATTENTION! Pas besoin de signer une offre d’achat pour qu’elle soit valide. Un simple accord verbal suffit, ce qui pourrait causer des soucis au vendeur, advenant qu’un éventuel acheteur prenne les choses à la légère. Toutefois, à défaut d’avoir un document physique pour démontrer un engagement réciproque, il sera difficile d’en prouver l’existence. Cela serait d’autant plus vrai advenant un litige, car les détails d’une entente verbale ne sont pas toujours évidents à prouver. Comme le dit un vieil adage : « Les paroles s’envolent, les écrits restent. »
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