Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, précède toute transaction relative à une propriété existante, par opposition aux condos neufs ou à bâtir, qui sont assortis d’un contrat préliminaire. L’initiative d’une offre d’achat est prise par un éventuel acheteur, qui établira les conditions d'acquisition d'un bien immobilier. Bien que ce document ne soit pas obligatoire, légalement parlant, il représente un passage obligé pour une majorité d’acheteurs. Généralement consigné par écrit, l’offre d’achat affiche la volonté du futur acquéreur à s'engager dans la transaction. Il se veut aussi une première étape qui mène à l’acte de vente. 

Objet

L’offre d’achat permet de retenir un bien à des conditions fixées par l’éventuel acheteur qui, de ce fait, s’engage formellement à acheter la propriété du vendeur. Cette transaction sera toutefois conditionnelle à ce qu'il en accepte les modalités. Cette offre d’achat doit donc être rédigée dans les règles de l’art. En outre, elle doit comporter un certain nombre de mentions et de conditions suspensives visant à protéger l’acheteur.

L’offre d’achat est généralement officialisée par l’intermédiaire d’un courtier immobilier. Lorsque celle-ci est faite par l'entremise d'un courtier immobilier, elle doit être écrite et être consignée par l'entremise d'un formulaire obligatoire de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Par ailleurs, l'offre d'achat doit être considérée comme un avant-contrat. Son objectif : traduire la volonté du futur acquéreur d’acheter dans l’immeuble concerné, et au prix indiqué, tout en précisant les balises propres à la transaction. Cet avant-contrat engage le vendeur, advenant son acceptation des diverses modalités contenues dans ce document. Il lui sera alors interdit de vendre son immeuble à tout autre acquéreur. Pour sa part, le futur acheteur se verra obligé d'acquérir le bien au prix fixé dans l’offre d'achat.

Droits et obligations du vendeur

Le vendeur est en droit de recevoir et d’analyser toutes les offres d'achat déposées pour son immeuble. Il est entièrement libre d'y répondre (ou non), et dans l'ordre qu'il lui plaît. Pendant le délai de validité d’une offre d'achat, le vendeur peut :

• Accepter les conditions de l'offre d'un éventuel acquéreur;
• Refuser l'offre, si le prix proposé est inférieur à celui qu'il avait initialement fixé, ou encore si l'une ou l'autre des conditions établies par celui-ci n'est pas rencontrée;
• Faire une contre-offre écrite, c'est-à-dire une nouvelle offre qui rend la première offre caduque.

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est automatiquement engagé dans la transaction. D'après le Code civil du Québec, « La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. » Conséquences : si le vendeur accepte le prix proposé, par écrit, la vente est théoriquement conclue sur le plan légal. L’acte de vente doit donc être signé.

Droits et obligations de l'acheteur

Si le vendeur hésite à donner suite à l'offre d'achat, alors qu'il l'avait déjà acceptée sans conditions, l'acheteur peut lui demander qu'il respecte son engagement et signe l'acte de vente. À défaut de le faire, il pourra obtenir un jugement qui fera en sorte que le titre de propriété du vendeur lui soit transféré. Les conditions d’exercice d'un recours judiciaire en passation de titre se déclinent comme suit :

• La transmission d’une mise en demeure à la partie récalcitrante pour lui sommer de conclure la vente; 
• La présentation d’un acte de vente conforme à l'offre d'achat acceptée;
• L’offre et la consignation du prix de vente indiqué dans l'offre d'achat;
• Le dépôt de la demande en justice dans un délai raisonnable.

En revanche, l'acheteur peut se rétracter, advenant que le vendeur refuse l'offre ou fait une contre-proposition. Dans cette hypothèse, l'offre d'achat initiale devient caduque et l'acheteur se voit ainsi libéré de tout engagement. Si l'offre d'achat précise une durée, et que le vendeur n’a pas accepté la proposition dans les délais impartis, l'acheteur retrouvera également sa liberté. En l'absence de mention, il peut théoriquement se rétracter à tout moment, tant que le vendeur n'a pas répondu favorablement à l'offre.

Demande en dommages et intérêts 

Le défaut d’une des parties d’honorer une offre d’achat acceptée pourrait engager sa responsabilité civile. Si tel est le cas, elle devrait verser des dommages et intérêts à la partie lésée, ce qui couvrirait les préjudices moraux ou matériels subis. Cette compensation financière dédommagerait, notamment, le paiement des honoraires du notaire, la rétribution de l’agence immobilière ou du courtier immobilier, le temps passé à chercher et à obtenir un prêt hypothécaire, les pertes de profit, les inconvénients liés au déménagement, voire les frais déboursés pour conserver l’immeuble en attendant que la vente soit conclue.

BON À SAVOIR! Un courtier immobilier expérimenté en copropriété permettra d’éviter plusieurs problèmes à l'acheteur et au vendeur. Sa maîtrise des documents juridiques relatifs à la transaction, ainsi que des enjeux propres au régime juridique de la copropriété divise leur seront profitables.

 À RETENIR : En raison de son caractère exécutoire, l’offre d’achat acceptée ne doit pas être perçue comme un geste anodin. Autant pour le promettant-acheteur que pour le promettant-vendeur, une promesse d’achat valide et acceptée de part et d’autre doit être respectée et un acte de vente doit suivre.

 ATTENTION! ​ Ne pas donner suite à une offre d’achat pourrait être coûteux, que ce soit pour le promettant-acheteur ou le promettant-vendeur. En d'autres termes, des dommages et intérêts pourront être exigés, dans le cas où une des deux parties fait défaut d’en respecter les termes. La partie demanderesse pourrait aussi requérir du tribunal un jugement équivalent à un acte de vente.

CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir 

Retour à la méga-fiche Offre d'achat