Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, une copie authentique de la déclaration de copropriété doit vous être remis. Afin de maintenir la stabilité de ce cadre contractuel, tout acquéreur s’engage, en signant son acte d’achat, à respecter la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété. L’acheteur se voit ainsi lié par la déclaration de copropriété, même s’il ne l’a pas signée, ainsi que par ses modifications (article 1062 du Code civil du Québec).
À cet égard, une clause spécifiant que le nouveau copropriétaire se soumettra aux règles de la déclaration de copropriété est généralement incluse dans l’acte de vente.
Devoir d’information
La déclaration de copropriété s’impose à tout nouveau copropriétaire qui ne peut ni y déroger, ni la modifier. C’est pourquoi, le vendeur est tenu de sensibiliser l’acheteur de l’existence des diverses obligations contenues dans la déclaration de copropriété et aux droits et obligations de chacun d’entre eux relativement aux charges déjà acquittées, et celles à venir. De plus, tout transfert de propriété d'une fraction doit être notifié par écrit au syndicat dans les quinze (15) jours de la publication de l’acte. Cette obligation légale a été introduite à l'article 1065 du Code civil du Québec lors de la réforme du droit de la copropriété. Elle permet notamment au syndicat de tenir à jour le registre des copropriétaires.
Restriction
Des restrictions quant à l’utilisation du logement et des parties communes peuvent être établies dans la déclaration de copropriété. Et si l’appartement, tel qu’il est, ne satisfait pas au nouveau copropriétaire et que celui-ci a l’intention d’y réaliser des travaux importants après l’achat, il a tout intérêt à vérifier que les règles de la déclaration de copropriété ne sont pas contraires à ses projets de travaux. Une clause peut ainsi interdire de modifier les revêtements de sol existants.
Bail à vie
Acheter un appartement qui est déjà en location fait partie des nouvelles réalités du marché de la revente. Sauf convention contraire, rien n’empêche un copropriétaire bailleur de vendre et à un acquéreur d'acheter un appartement, même si son locataire décide d’y rester. Il faut comprendre que le bail est lié à l’immeuble, et non au copropriétaire bailleur en tant que tel. Il se poursuivra même si l’unité change de main. Et les conditions de location demeureront les mêmes.
Si vous achetez l’appartement avec l’intention d’y habiter, une vérification capitale s’impose : s’assurer que le locataire ne jouit pas d’un « bail à vie ». Cela se produit à l’occasion de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise. Le propriétaire de l'immeuble (ou les propriétaires lorsqu'il s'agit d'une copropriété indivise) doit alors déposer une demande de conversion auprès du Tribunal administratif du logement, afin que ledit immeuble puisse être transformé en copropriété divise. Si la demande est acceptée, les locataires qui y vivent pourront néanmoins demeurer dans leur logement, et ce, tant et aussi longtemps qu’ils le voudront. Afin de rendre public ce droit de maintien dans les lieux, ces locataires sont identifiés dans l’autorisation du Tribunal administratif du logement, autorisation qui doit être annexée à la déclaration de copropriété. Le législateur a ainsi voulu empêcher les reprises d’appartements locatifs par un promoteur ou tout nouveau propriétaire (Art. 54 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement).
Droit de préemption
Certaines déclarations de copropriété comportent une clause créant un droit de préemption et ce, malgré le fait que l’article 1056 du Code civil du Québec édicte que la déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères et sa situation. Ce droit de préemption permet à un copropriétaire d’acquérir, par priorité à toute autre personne, la fraction (copropriété divise) qu'un autre copropriétaire souhaite vendre. Or, parmi les droits d’un copropriétaire se trouve celui de disposer librement de son bien. Conséquemment, une clause de la déclaration de copropriété qui accorderait un droit de préemption pourrait contrevenir à cette disposition et être invalidée par un tribunal.
Cependant, il n’est pas rare de trouver une telle clause dans les copropriétés de petite taille , auquel cas ceci pourrait être justifié par la destination de l'immeuble, où notamment, la collaboration des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement du syndicat et où la volonté de préserver cette convivialité pourrait donc justifier à certains égards des restrictions au droit de disposer librement d’une fraction, comme l’existence d’un droit de préemption.
BON À SAVOIR! Le nouveau copropriétaire-bailleur doit veiller à ce que son locataire respecte le règlement de l'immeuble. Ce document ne lui sera opposable que s’il en a reçu copie.
À RETENIR : En principe, chaque copropriétaire use et jouit de sa partie privative et des parties communes comme il l'entend. Encore faut-il qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ce droit de jouissance est également balisé par la déclaration de copropriété, qui impose aux copropriétaires diverses contraintes afin d’assurer leur bien-être collectif et la pérennité de l’immeuble.
ATTENTION! La déclaration de copropriété doit être respectée par les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble. À cet égard, le Code civil du Québec prévoit que le règlement de l’immeuble est en principe opposable à un locataire, dès que le copropriétaire ou le syndicat lui en remet un exemplaire.
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