Même après le transfert de propriété, l'acheteur bénéficie d'un certain nombre de garanties. Sauf énoncé contraire, la vente d’un immeuble fait l’objet d’une garantie de base, appelée de façon générale, la « garantie légale ». Cette garantie existe par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il ne soit nécessaire de la prévoir au contrat. En vertu de l’article 1716 du Code civil du Québec, la garantie légale comporte deux volets, à savoir la garantie du droit de propriété (1723 du Code civil du Québec) et la garantie de qualité (1726 du Code civil du Québec) contre les vices cachés.
Cette garantie couvre la validité du droit de propriété et garantit à l’acheteur que l’immeuble et ses accessoires sont exempts de vices cachés susceptibles de les rendre impropres à l’usage ou encore qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le même prix s’ils les avaient connus.
Garantie du droit de propriété
Par la garantie du droit de propriété, le vendeur assure à son acheteur que l’immeuble est exempt de vices de titre et qu’il est libre :
Ainsi, lorsque l’immeuble est affecté de certaines charges, le vendeur a l’obligation de les divulguer à l’acheteur et s’engager à les radier ou les corriger à moins que ce dernier les accepte ainsi. De plus, en vertu de l’article 1725 du Code civil du Québec, le vendeur se porte garant de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien, et qui échappent au droit commun de la propriété. Ces limitations de droit public portent, essentiellement, sur les règlements municipaux (ex. : zonage et bâtiment) et les règlements provinciaux (ex. : environnement et sécurité). Toutefois, le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur pendant la vente. De même, il n’y est pas tenu si un acheteur prudent et diligent avait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux, ou encore lorsque ces limitations ont fait l’objet d’une inscription au Bureau de la publicité foncière.
Garantie de qualité communément appelée « garantie contre les vices cachés ».
L’acheteur s’attend à ce que son immeuble soit de qualité et que l’usage auquel il le destine soit conforme. Le vendeur est ainsi redevable au regard de la garantie de qualité, c’est-à-dire la garantie contre les vices cachés. L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec prévoit que : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».
Le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater. Il est donc important pour un acheteur de toujours faire inspecter par un expert compétent la partie privative qu’il se propose d’acquérir, ainsi que les parties communes dont il deviendra copropriétaire indivis.
Vente sans garantie légale
La garantie légale peut être augmentée, diminuée, limitée dans le temps ou même exclue selon la volonté des parties à la transaction. Lorsque le vendeur souhaite limiter sa responsabilité civile en cette matière, il fera inscrire à l’offre d’achat une clause par laquelle il y est mentionné ce qui suit : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. » En prévoyant l’exclusion de la garantie légale à l’acte, l’acheteur devient de ce fait le seul responsable à part entière du bien acheté et est par conséquent privé de tout recours contre son vendeur concernant des vices découverts après la vente.
Toutefois, le vendeur ne pourra jamais exclure sa responsabilité quant à ses faits personnels. Ainsi, le vendeur de mauvaise foi, ne pourra pas exclure la garantie pour les vices qu’il connaissait au moment des négociations portant sur l’achat ainsi qu’à la signature de l’acte de vente. De plus, le vendeur professionnel ne peut exclure ni limiter sa responsabilité civile par une clause de renonciation à l'égard de la garantie légale de qualité. Il est présumé avoir connu le vice au moment de la vente, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient, prématurément, par rapport à des biens identiques ou de même espèce.
BON À SAVOIR! Il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie contre les vices cachés. Toutefois, dans le cas d'une succession, il est fréquent que le liquidateur exige que la vente soit faite en excluant la garantie de qualité. De plus, si vous achetez un immeuble dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice, c’est-à-dire à la suite d’un jugement, vous n’aurez pas droit à la garantie de qualité contre les vices cachés.
À RETENIR : Il est possible qu’un vendeur accepte de vendre son appartement à moindre coût, si la vente est réalisée sans garantie légale de qualité. L’acte devra dès lors comporter une clause précisant cette information. Soyez alors vigilant, car cette vente se fera à vos risques. En d’autres termes, sauf exception, vous ne pourrez pas exercer vos droits et recours contre le vendeur en cas de pépin.
ATTENTION! Le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne diminue en rien la garantie. En revanche, si le vendeur connaissait le vice, sa responsabilité serait augmentée pour couvrir, outre la diminution de valeur de l’immeuble, tous les autres dommages subis par l’acheteur.
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