Avant d’acheter l’appartement de vos rêves, informez-vous sur l’état des charges communes qui s’y rattachent, plus particulièrement celles qui sont possiblement demeurées impayées par le vendeur. Les charges communes, mieux connues sous l’appellation « frais de condo », que vous devrez payer une fois devenu propriétaire, représentent un volet primordial à considérer. Elles correspondent aux dépenses courantes que vous devrez régler régulièrement pour le fonctionnement, l’administration de la copropriété et l’entretien des parties communes. Chaque copropriétaire y participe et les règle généralement chaque début de mois.
Charges communes
Les charges communes constituent les sommes d’argent que le syndicat de copropriétaires perçoit des copropriétaires pour faire face aux dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que pour permettre la constitution d'une épargne, en vue de disposer des sommes requises pour le fonds de prévoyance et le fonds d'auto assurance. Il y a deux grandes catégories de charges: les charges communes générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes et les charges communes particulières. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges. Lorsque ces charges communes sont peu élevées, celles-ci peuvent être le reflet d'une mauvaise gestion de la copropriété avec un piètre entretien de l'immeuble et un fonds de prévoyance insuffisant. Il faut donc demeurer vigilant et se méfier de ce qui peut paraître trop sympathique.
Budget prévisionnel
Les charges communes constituent la colonne vertébrale du budget prévisionnel d’une copropriété, car elles en créent la base financière. Or, ce budget doit répondre aux besoins financiers nécessaires, afin qu’un syndicat de copropriétaires puisse entretenir et conserver l’immeuble adéquatement. Il ne pourra jouer son rôle adéquatement que s’il est bien réfléchi. Une planification budgétaire judicieuse passera, obligatoirement, par la prise en compte de l’ensemble des dépenses courantes d’une copropriété. Plus particulièrement celles inhérentes à l’entretien immobilier et à l’administration des parties communes.
Le budget doit également permettre le financement des travaux majeurs à venir, à savoir la réparation ou le remplacement des parties communes arrivées à échéance. Le fonds de prévoyance est sans conteste le poste le plus important à pourvoir, car c’est de lui que dépendra la réalisation de ces travaux d’une importance capitale. La méthode de calcul préconisée pour l’élaborer peut être questionnée. N'hésitez pas, au besoin, à vous adresser aux membres du conseil d’administration du syndicat sur cette question. Ils devraient normalement vous donner l'heure juste.
Les primes et franchises d’assurance d’une copropriété représentent un autre volet à ne pas négliger dans le budget. Celles-ci ont fortement augmenté dans de nombreuses copropriétés au cours des dernières années. Les causes sont multiples : hausse de la sinistralité, augmentation des dégâts d’eau, problèmes d’étanchéité et vieillissement du bâtiment.
État des finances de la copropriété
Lorsque vous achetez en copropriété, vous n’acquérez pas uniquement un appartement, vous intégrez également un groupe de copropriétaires responsables des comptes de l’immeuble tout entier. Aussi, il convient d’être très prudent et de vérifier en amont l’état des finances de la copropriété et sa bonne gestion. Demandez pour cela ses comptes et vérifiez notamment le poste « copropriétaires débiteurs ». Si ces derniers sont nombreux, cela signifie que la trésorerie est fragilisée et la copropriété ne pourra peut-être pas faire face aux travaux nécessaires.
Impayés
Avant d’acheter, il est primordial de demander au syndicat de copropriétaires si le vendeur doit encore des sommes d’argent pour les charges communes. Cette demande peut aussi être soumise par votre courtier immobilier ou le notaire responsable de recevoir l’acte de vente. Un membre du conseil d’administration du syndicat, le gérant, ou encore le gestionnaire, doit y répondre par écrit dans un délai de 15 jours, et ce, après avoir informé le copropriétaire qu'une telle demande lui a été transmise. Après ce délai, vous n’êtes pas responsable du paiement de ces sommes.
À défaut de faire cette vérification, vous serez tenu, une fois devenu propriétaire, au paiement avec les intérêts de toutes les charges communes dues relativement à la fraction nouvellement acquise. Vous pourrez retenir une partie du prix de vente pour payer directement le syndicat de copropriétaires.
BON À SAVOIR ! Pour mousser leurs ventes, certains promoteurs font miroiter des budgets d’opération irréalistes aux acheteurs potentiels et sous-estiment ainsi le coût réel des charges communes . Certains administrateurs usent également d’un tel subterfuge, par souci d’être réélu lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires. Ne vous laissez pas berner par les belles paroles et les phrases creuses. Faites preuve de circonspection, méfiez-vous des choses qui sont trop belles pour être vraies, et procédez aux vérifications qui s’imposent!
À RETENIR: Les fonds de prévoyance insuffisants ou inexistants découlent, bien souvent, de charges communes trop basses, voire dérisoires. Tôt ou tard, cette triste réalité rattrapera une collectivité de copropriétaires, qui se verront imposer des augmentations de charges communes parfois drastiques. Ces décisions très impopulaires participent à la détérioration du climat social d’un immeuble, ce qui générera des conflits entre copropriétaires divisés : d’un côté se trouveront ceux qui sont en faveur des travaux à faire, et de l’autre camperont les copropriétaires qui n’ont pas les moyens d’y faire face.
ATTENTION ! Certaines copropriétés procèdent à des appels de charges additionnels, appelées « cotisations spéciales », pour payer des factures importantes, par exemple celle des polices d’assurance. Plusieurs copropriétaires préfèrent cette approche qui, disent-ils, facilitent la revente des condos. Évitez ces appels de charges inconsidérés en analysant attentivement le budget d’opération de la copropriété. S’il s’avère qu’une telle pratique est en vigueur dans l’immeuble, il vaudra mieux pour vous d’aller acheter ailleurs, car cette attitude peut révéler une probité douteuse dans la gestion d’une copropriété.
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