Achat d'un appartement loué

Acheter un appartement qui est déjà en location fait partie des nouvelles réalités du marché de la revente. Sauf convention contraire, rien n’empêche un copropriétaire bailleur de vendre et à un acquéreur d'acheter un appartement, même si son locataire décide d’y rester. Il faut comprendre que le bail est lié à l’immeuble, et non au copropriétaire bailleur en tant que tel. Il se poursuivra même si l’unité change de main. Et les conditions de location demeureront les mêmes.

Attention toutefois, il existe certains pièges et si vous ne faites pas attention votre investissement pourrait vite se révéler infructueux. C'est la raison pour laquelle il faut suivre quelques étapes avant, surtout si vous êtes un propriétaire immobilier pour la première fois.

L’achat pour fins d’investissement

Pour un investisseur, l'achat d'un appartement habité par un locataire peut être avantageux, car il n’aura pas à en chercher un lui-même. Si vous achetez un appartement loué par une tierce personne, jetez un coup d’œil à la déclaration de copropriété, et assurez-vous qu’au chapitre de la location, elle ne comporte aucune restriction.

Certaines déclarations de copropriété fixent des limites à la location. À titre d’exemple, elles peuvent interdire la location pour des périodes inférieures à un an, ce qui est le cas la plupart du temps. Cela évitera un va-et-vient incessant de locataires temporaires, ce qui accroîtrait le risque assurable du bâtiment et pourrait nuire à la quiétude de ses occupants.

L’achat pour fins d’habitation

Si vous achetez l’appartement avec l’intention d’y habiter, une vérification capitale s’impose : s’assurer que le locataire ne jouit pas d’un « bail à vie ». Cela se produit à l’occasion de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise. Le propriétaire de l'immeuble (ou les propriétaires lorsqu'il s'agit d'une copropriété indivise) doit alors déposer une demande de conversion auprès du Tribunal administratif du logement, afin que ledit immeuble puisse être transformé en copropriété divise. Si la demande est acceptée, les locataires qui y vivent pourront néanmoins demeurer dans leur logement, et ce, tant et aussi longtemps qu’ils le voudront. Le législateur a voulu empêcher, ainsi, les reprises d’appartements locatifs par un promoteur ou tout nouveau propriétaire (Art. 54 de la Loi sur leTribunal administratif du logement).

Si le locataire ne dispose pas d’un « bail à vie », et que vous désirez prendre possession de l’appartement que vous venez d’acheter, vous devrez alors envoyer un avis de reprise de possession au locataire. Cet avis devra lui être acheminé au moins six mois avant l’expiration d’un bail à durée fixe, ou un mois avant, si le bail est d’une durée de six mois ou moins (art. 1960 du Code civil du Québec)

L’achat pour fins d’un droit de jouissance à temps partagé  (« time sharing »)

La détention d’un appartement par plusieurs personnes destiné à du temps partagé (time sharing) est interdite, à moins que la déclaration de copropriété ne l’autorise (article 1058 Code civil du Québec). Le temps partagé alloue, à chacun des copropriétaires concernés, une période de temps prédéterminée pendant laquelle ils pourront séjourner dans l'appartement.

Les devoirs et obligations du propriétaire bailleur

Il importe de savoir que vos obligations en tant que propriétaire d’une unité louée sont importantes. Vous devrez :

1. Aviser le syndicat que votre appartement est loué (art. 1065 C.c.Q.) et révéler l’identité du locataire;
2. Remettre une copie du règlement d’immeuble (règlements de la copropriété) au locataire (art. 1057 C.c.Q.);
3. Informer votre locataire des règles de jouissance relatives à l’immeuble;
4. Répondre des problèmes de jouissance des lieux du locataire;
5. Répondre des dommages occasionnés par votre locataire à l’égard de la copropriété, ainsi qu’aux copropriétaires, en cas de non-respect du règlement d’immeuble.

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