Documentation juridique

La déclaration de copropriété est intimement liée à l’achat d’un appartement détenu en copropriété divise. Véritable « guide de l’utilisateur », ce document définit les règles à observer dans l’immeuble, ainsi que les balises à respecter sur le plan administratif et de la gestion. Avant d’acquérir un condo, tout acheteur consciencieux devrait, impérativement, lire la déclaration de copropriété du bâtiment convoité. Cet exercice lui permettra de vérifier quelles sont ses obligations, ainsi que les limites relatives à son droit de propriété. Il pourra, de ce fait, en apprécier les termes et décider d’acheter ou non.

Contenu de la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété énonce l’ensemble des règles assurant le bon fonctionnement de la copropriété et la gestion de la vie collective pour l’ensemble des copropriétaires, locataires et occupants de l'immeuble. Elle se divise en trois parties : l’Acte constitutif de copropriété, le Règlement de l’immeuble et l’État descriptif des fractions. Sur le plan juridique, son rôle consiste notamment à :

• Définir les droits et obligations des copropriétaires;
• Établir la répartition des charges communes; 
• Déterminer les conditions d’utilisation des parties communes et privatives;
• Préciser le fonctionnement des organes décisionnels de la copropriété, à savoir le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires.

Ce qu’il faut savoir 

La déclaration de copropriété contient des informations sur l’immeuble et l’usage des parties privatives. Elle comprend (entre autres) un volet qui porte sur la destination de l’immeuble, les conditions de vie qui y ont été mises en place, ainsi que les moyens utilisés pour en assurer le respect et la gestion. Son contenu est volumineux, mais très éclairant. L’éventuel acheteur pourra notamment y apprendre ce qui est autorisé ou pas dans la copropriété. À titre d’exemple :

• Est-il permis d’avoir un animal?
• Est-ce qu’un copropriétaire peut faire installer des revêtements de sol durs (ex. : planchers en bois franc et carreaux de céramique) dans son appartement?
• L’exercice d’une profession libérale est-elle autorisée dans une unité?
• Est-ce que la location à court terme (de type Airbnb) y est interdite?
• Est-ce que le règlement de l’immeuble interdit la location des unités pour moins d’un an?
• Est-ce que le copropriétaire bailleur a des obligations au regard de la location de son unité, par exemple fournir la preuve que le règlement de l’immeuble a été remis à son locataire?
• Est-ce qu’un copropriétaire bailleur doit remettre une copie de son bail au syndicat?
• Comment détermine-t-on le droit d’utilisation des espaces de stationnement extérieur?
• Comment calcule-t-on la répartition des charges communes?

Modifications à la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété peut avoir été modifiée au fil du temps. Il faudra donc en obtenir copie et être attentif aux changements qui y ont été apportés depuis la création de la copropriété. La démarche est d’autant plus délicate au regard des modifications apportées au règlement de l’immeuble. Et pour cause, puisqu’ils ne sont ni notariés ni publiés au Registre foncier du Québec. Bien que ces modifications soient consignées dans le registre de la copropriété, et qu’elles aient un caractère privé, un éventuel acheteur pourra néanmoins les consulter sur demande.

Accès à la documentation

L'article 1068.2 introduit au Code civil du Québec par le Projet de loi 16 oblige dorénavant le syndicat à remettre au promettant acheteur les documents ou renseignements permettant à ce dernier de faire un choix éclairé. Le législateur mentionne que les documents et renseignements devront être fournis avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci, sous réserve des dispositions relatives à la vie privée, dont notamment les articles 37 à 41 du Code civil du Québec.  Une fois communiqués au promettant acheteur, le syndicat doit faire part au propriétaire en question de tous les documents ou renseignements qu’il aura ainsi fournis, pour que toutes les parties disposent de la même information. Pour en savoir plus à ce sujet, référez-vous à cette question/réponse, qui précise comment demander à voir la documentation d’une copropriété.

BON À SAVOIR ! Un éventuel acheteur devrait toujours vérifier si les règles stipulées dans la déclaration de copropriété sont respectées. À titre d’exemple, advenant qu’un appartement comporte des planchers en bois franc, alors que le règlement de l’immeuble ne permet que du tapis comme revêtement de sol, il devra se méfier. Et même si la pose d’un revêtement de sol dur est permise, il lui faudra vérifier si cette installation est conforme.

À RETENIR: La déclaration de copropriété est un outil essentiel pour tout acheteur éventuel. Elle lui permettra de s’assurer que les règles qui y sont en vigueur comblent ses aspirations.

ATTENTION !​ Avant de signer une promesse d’achat, il faudra s’assurer qu’elle est assortie d’une condition suspensive, afin d’être en mesure de consulter la déclaration de copropriété et ses amendements. Au besoin, ce document pourra être soumis à un juriste expérimenté, qui déterminera si son contenu est rédigé dans les règles de l’art et adapté à la copropriété concernée.

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