En achetant un appartement en copropriété, vous investirez fort probablement le plus gros montant d’argent de votre vie. Afin d’éviter d’être pris au dépourvu pendant les démarches préalables à cette acquisition, il vous faudra être bien accompagné. Après avoir trouvé le condo qui vous convient, la première chose à faire consiste à en apprécier l’état, ainsi que celui du bâtiment qui l’abrite. Rappelons que l'acquisition d'un appartement ne se résume pas à l'achat de ses murs. Vous devenez copropriétaire indivis des parties communes, par exemple le hall d'entrée, la toiture, le garage intérieur, l’ascenseur ou la fenestration de l'immeuble.
Pour faire les choses correctement, vous devez requérir les services d’un inspecteur en bâtiment. Ce dernier examinera l’unité et l’immeuble qui suscitent votre intérêt.
L’inspection préachat et ses avantages
L’acheteur d’un condo dans une copropriété existante se doit, en toute circonstance, de lier son offre d'achat à une inspection préachat. Cet exercice permet de vous retirer d’une transaction (le cas échéant) en vertu d’une condition suspensive, dans le cas où ladite inspection ne satisferait pas vos exigences. En outre, l’inspection préachat vous permettra d’acheter en toute connaissance de cause et d’éviter les mauvaises surprises, car vous pourrez:
Comment choisir un inspecteur en bâtiment
L’inspection préachat nécessite la participation indispensable d’un professionnel en bâtiment, qu’il s’agisse d’un membre de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, de l’Ordre des ingénieurs du Québec ou de l’Ordre des architectes du Québec. Ce professionnel est tenu au respect des normes relatives à sa pratique professionnelle, et a obligatoirement souscrit une assurance responsabilité professionnelle pour fautes,erreurs et omissions.
Qu’à cela ne tienne, être membre d'un ordre professionnel n’est pas garant d’une fiabilité à toute épreuve. Le bouche à oreille est la meilleure façon d’aller chercher la perle rare. À cet égard, conformément à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements, votre courtier immobilier a l’obligation de vous recommander de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment reconnu, qui devra répondre à certaines exigences. Par ailleurs, si celui que vous avez choisi n'est pas membre d’un ordre professionnel, il faudra s'assurer qu’il est couvert par une assurance responsabilité, et exiger qu’après l’inspection, il vous fournisse un rapport détaillé et écrit du travail qu’il a fait.
Déterminer la portée du mandat
Un mandat d'inspection consiste, généralement, à procéder à l’examen visuel de la propriété à examiner. Cet exercice vise à détecter et à décrire les défauts de construction ou d’entretien d’un immeuble, tel que constatés à la date d’inspection. Le tout est suivi par la rédaction d’un rapport.
Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble en copropriété divise, vous devenez propriétaire de votre logement (partie privative), mais aussi propriétaire d'une quote-part indivise des parties communes (ex.: terrain, balcons, gros œuvre du bâtiment tel que les murs extérieurs et la toiture). Dans les circonstances, mieux vaut demander à l'inspecteur en bâtiment retenu de ne pas limiter son inspection à la partie privative, mais d’y inclure aussi les parties communes, où se trouvent, généralement, les possibles problèmes parmi les plus importants et les plus coûteux à réparer. L’inspection des parties communes fournit l'occasion de porter un jugement sur l’état général de l’immeuble. À titre d’exemple, la dégradation avancée d’une dalle de garage ou d’une toiture révèle, bien souvent, un piètre entretien du bâtiment.
Rappelez-vous qu’un inspecteur en bâtiment ne peut pas toujours examiner les parties communes dans le fin détail. Néanmoins, son travail donnera un bon aperçu de l’état général d’un immeuble. En consultant le certificat d’état d’immeuble, le carnet d’entretien, le plan de gestion d’actifs et l'étude de fonds de prévoyance, il saura, en outre, si les fréquences d’entretien ciblé ont été respectées. Une fois l’inspection terminée, vous aurez une vue d’ensemble adéquate de la situation. Vous pourrez alors décider d’acheter ou non l’appartement convoité et, le cas échéant, renégocier son prix d’achat à la baisse.
BON À SAVOIR ! Même si elle n’est pas légalement obligatoire, l’inspection préachat est une étape essentielle dans le processus d’achat en copropriété divise. En ce qui a trait aux parties communes, elle nécessite bien souvent l’accord du syndicat des copropriétaires. Parfois onéreuse, l’inspection des parties communes peut s’avérer difficile à réaliser. Dès lors, l’analyse (par l'inspecteur en bâtiment) des documents relatifs à la copropriété peut s'avérer utile. Le vendeur ne peut être tenu responsable d'un vice apparent affectant tant la partie privative vendue que les parties communes. Après l’acquisition, l'acheteur pourra difficilement réclamer, de son vendeur, le remboursement des sommes qu'il doit acquitter aux termes d'une cotisation spéciale. Celle-ci permettra l'exécution de travaux à être entrepris par le syndicat, afin de réhabiliter une dalle en béton du stationnement intérieur grugée par du sel de déglaçage.
À RETENIR: Le vendeur ne peut être tenu responsable d'un vice apparent affectant tant la partie privative vendue que les parties communes. Après l’acquisition, l'acheteur pourra difficilement réclamer, de son vendeur, le remboursement des sommes qu'il doit acquitter aux termes d'une cotisation spéciale. Celle-ci permettra l'exécution de travaux à être entrepris par le syndicat, afin de réhabiliter une dalle en béton du stationnement intérieur grugée par du sel de déglaçage.
ATTENTION ! La condition suspensive d’inspection inscrite à l'offre d’achat doit, en tout temps, prévoir un délai suffisant pour permettre la lecture du rapport d’inspection qui présente les résultats. Ce rapport doit comporter une mention indiquant les constats observés.
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