L’offre d’achat indique généralement un délai durant lequel le vendeur peut l’accepter ou la refuser. Il est essentiel d’assortir l’offre d’achat d’un délai d’acceptation et de notification. Ce délai équivaut à la période de temps pendant laquelle cette offre d’achat demeurera valide. Le vendeur pourra alors l’accepter ou la refuser. À défaut d’inscrire ce délai dans l’offre d’achat, le Code civil du Québec prévoit qu’elle deviendra caduque à l'expiration d'un délai raisonnable. Par ailleurs, l’offre d’achat peut comporter des conditions suspensives pour lesquelles il y aura lieu de déterminer un délai de réalisation.
Ce type de condition permet de suspendre la validité de l’offre d’achat jusqu'à la réalisation d'un événement futur et incertain qu'elle prévoit, par exemple l’obtention d’un financement hypothécaire. Ces conditions suspensives doivent prévoir un délai suffisant, de sorte que le promettant acheteur dispose d’un temps de réaction adéquat avant qu’elles viennent à expiration.
Délai d’acceptation de l’offre
La durée de validité d’une offre d’achat n’est pas encadrée par la loi, mais l’usage a fixé ce délai de 2 à 3 jours en moyenne. Le délai d’acceptation est habituellement un qui est de rigueur. L'offre d'achat doit ainsi indiquer la date et l’heure limites imposées au vendeur pour accepter l'offre d’achat. En principe, celle-ci ne pourra pas être révoquée tant que le délai indiqué n’est pas écoulé, à moins que le promettant acheteur puisse le faire avant que le vendeur ne la reçoive. En pareille circonstance, le tout deviendrait nul, même si l'offre d’achat était initialement assortie d’un délai de réalisation.
Délai de notification de l’offre
L'offre d'achat doit déterminer la période de temps allouée au vendeur pour qu’il notifie son acquiescement à celle-ci afin qu’elle soit valide. À cet égard, il y a lieu de prévoir un mode de notification bien précis, notamment au moyen d’un courrier recommandé (certifié), d’un envoi par huissier ou par l’entremise d’un courtier immobilier. Dans ce dernier cas, la promesse d’achat liera automatiquement les parties sans qu’il soit requis une notification spécifique pour l’officialiser. Cependant les courtiers immobiliers auront quand même l’obligation de notifier l’acheteur ou le vendeur, selon le cas, de l’acceptation de l’offre afin d’être en mesure de débuter les délais relatifs aux conditions suspensives.
Délais pour remplir les conditions suspensives
Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation, c'est-à-dire le délai maximal laissé à l'acheteur pour obtenir le financement ou les documents.
Dès l’acceptation de l'offre, le promettant-acheteur doit remplir dans les délais prévus les conditions suspensives énoncées à l'offre d’achat. Les plus courantes sont d’obtenir le financement nécessaire et de faire faire une inspection de la propriété par un expert reconnu. Le délai pour remplir cette clause suspensive devrait être suffisamment long pour l'obtention du financement, et ce, particulièrement quand le prêt doit être garanti. Généralement, ce délai devrait être d’au moins 14 jours, le temps au promettant-acheteur pour lui permettre de faire les démarches nécessaires pour obtenir une offre de prêt auprès d’une institution prêteuse de son choix. Toutefois, il est possible de négocier ce délai pour se laisser un peu plus de temps pour constituer son dossier ou comparer différentes offres. Dans l’hypothèse où l’acquéreur n’obtient pas son prêt dans les conditions prévues à l’offre d’achat, il sera libéré de ses engagements, et les acomptes déjà versés lui seront donc restitués.
Un certain nombre de documents ou renseignements doivent être obtenus par le promettant acheteur auprès du syndicat pour lui permettre de faire un choix éclairé. Il en est ainsi, notamment, pour la déclaration de copropriété et ses amendements, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble et les procès-verbaux du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires. L'article 1068.2 du Code civil du Québec oblige le syndicat des copropriétaires à remettre au promettant acheteur, avec diligence, copie de ces documents ou renseignements. Bien que cette notion de diligence ne soit pas définie en termes de durée, le syndicat se doit d’agir avec rapidité et efficacité. C’est pourquoi, le délai pour remplir cette clause suspensive ne devrait pas être supérieur à 15 jours.
Calcul des délais
Le nombre de jours laissés pour la réalisation de la condition devrait correspondre à des journées consécutives, sans exception. Les délais inscrits sur le formulaire obligatoire de promesse d’achat de l'OACIQ relativement au financement sont toujours calculés en jours civils consécutifs, autrement dit des « jours de calendrier », c’est-à-dire des périodes de vingt-quatre heures, considérées de minuit à minuit. Les samedis et les dimanches ainsi que les jours fériés sont comptés parmi les jours civils. Le jour qui marque le point de départ, soit la date d’acceptation de la promesse d’achat, n’est pas compté, mais celui de l’échéance l’est. Le délai octroyé commence à courir la journée suivant la signature de l'acceptation de la promesse d'achat, mais il n'est pas un délai de rigueur (sauf si stipulation contraire) puisque son non-respect n'entraîne pas automatiquement l'annulation de la promesse d’achat.
BON À SAVOIR ! Un accusé de réception par le vendeur ne signifie pas l’acceptation formelle d’une offre d’achat. Si le vendeur n’y répond pas dans les délais impartis, elle deviendra nulle et tout acompte devra vous être remboursé.
À RETENIR: L’acceptation doit être inconditionnelle. La réponse à l’offre d’achat subordonnée à une ou plusieurs conditions par le vendeur n’est pas acceptable. Elle pourrait être rejetée car il s’agirait dès lors d’une contre-offre. Il en est de même pour toute modification qui l’altérerait substantiellement.
ATTENTION ! La Cour d'appel du Québec a déjà conclu que « le délai stipulé dans une offre d'achat acceptée n'est pas de rigueur sauf si les parties l'ont conclu ainsi ».
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir
Retour à la méga-fiche Offre d'achat
