Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs encadre la responsabilité de l'entrepreneur (promoteur) pour tout problème lié à la qualité des travaux de construction. En cette matière, ce règlement a prévu un régime de protection spécifique à la copropriété divise. Qu'il s'agisse d'une partie privative ou commune, un copropriétaire ou le syndicat de copropriété est en droit de demander à l’entrepreneur ou à l’administrateur du plan de garantie, à savoir la Garantie de construction résidentielle (GCR), qu’il réalise ces travaux, et ce, en tout temps pendant la durée des protections.
Mécanisme de mises en œuvre des garanties
Afin que la Garantie de construction résidentielle (GCR) soit saisie d'une réclamation, le bénéficiaire (un copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires) doit faire une dénonciation auprès de l'entrepreneur (promoteur). Une copie de cette dénonciation est transmise à GCR en vue d'interrompre la prescription extinctive. À ce stade, la réclamation n'existe pas encore - GCR n'intervient pas et aucun dossier n'est ouvert.
Après un délai minimal de 15 jours suivant la transmission de la dénonciation le bénéficiaire peut adresser une réclamation à GCR, s'il est insatisfait de l'intervention de l'entrepreneur où celui-ci n'est pas intervenu. Le bénéficiaire doit verser à GCR des frais de 100$ pour l'ouverture du dossier et ces frais ne lui sont remboursés que si la décision rendue lui est favorable, en tout ou en partie, ou que si une entente intervient entre les parties impliquées.
Subséquemment, GCR s'adresse à l'entrepreneur afin de lui demander d'intervenir et de l'informer des mesures qu'il entend prendre pour remédier à la situation dénoncée.
Dans les 15 jours qui suivent l'expiration du délai accordé à l'entrepreneur, si la situation n'est pas corrigée à la satisfaction du bénéficiaire, GCR procède à une inspection sur place et à une conciliation entre les parties.
Dans les 30 jours qui suivent cette inspection, un rapport (décision) est préparé constatant soit le règlement du dossier entre les parties, soit à l'absence d'un règlement. Une copie de ce rapport doit être transmise par poste recommandée aux parties impliquées.
Dans ce dernier cas, GCR statue sur la demande notamment en la rejetant ou en ordonnant à l'entrepreneur d'exécuter les travaux correctifs
Processus d'arbitrage
Cette décision de GCR est susceptible d'être révisée par un arbitre, sur demande de l'entrepreneur ou du bénéficiaire dans les 30 jours de la décision. Les coûts d'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque le demandeur et le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de GCR à moins que le bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.
Exécution des travaux
Ce n'est que lorsque l'entrepreneur néglige de respecter la décision de GCR que ce dernier aura l'obligation de prendre en charge les travaux correctifs. GCR pourra ensuite recouvrir, auprès de l'entrepreneur, les sommes qu'il a dû engager pour ce faire.
BON À SAVOIR ! Si un copropriétaire ou le syndicat est dans l’obligation de faire exécuter lui-même des mesures de conservation nécessaires et urgentes, celui-ci pourra en réclamer le remboursement à l’entrepreneur et à l’administrateur en utilisant les procédures applicables.
À RETENIR: La portée des garanties est établie dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Un guide explicatif précise la portée des garanties qui ont été mises en oeuvre par la Régie du bâtiment du Québec.
ATTENTION ! La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) a pour mission d'élaborer des politiques ayant pour objet d'éviter tout conflit, réel ou apparent, entre le milieu de la construction et l’administration du plan de garantie. La RBQ possède à cet égard des pouvoirs de sanction pour les cas où l’administrateur manquerait à ses obligations.
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