Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs se distingue des plans de garantie privés offerts sur le marché par la nature des garanties offertes et les mécanismes pour faire valoir ses droits. À cet égard, ses modalités sont établies dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui relève de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Enfin, à l’opposé des plans de garantie privés, tout acquéreur d’un bâtiment couvert par ce plan en bénéficie automatiquement. Comme il s’agit d’un régime visant la protection minimale des droits des consommateurs, ceux-ci ne peuvent pas renoncer à cette garantie obligatoire, même s’ils signent un document en ce sens.
Bâtiments couverts par le plan de garantie obligatoire
Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas tous les types de bâtiments résidentiels neufs. Le plan obligatoire s’applique uniquement aux bâtiments entièrement neufs. Les bâtiments neufs couverts, dans la catégorie des bâtiments détenus en copropriété divise, sont les suivants :
Les bâtiments de plus quatre parties privatives superposées ne sont donc pas couverts par ce plan, tout comme les bâtiments transformés. Résultat : l'appartement dans un gratte-ciel ou le loft dans une usine recyclée ne jouisse pas de cette protection.
Contrat de garantie
Lors de la signature du contrat préliminaire, l'entrepreneur (promoteur) doit remettre à l'acheteur une copie signée du contrat de garantie. Ce contrat reprend les dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et décrit le détail des protections offertes, les procédures de réclamation et les recours possibles en cas de problème avec l'entrepreneur. Il doit notamment comporter les nom et adresse de l’acheteur et de l’entrepreneur, la date et l’adresse du lieu où le contrat est signé par l’entrepreneur, la description du bâtiment, les coordonnées de l’administrateur ainsi que les numéros d’accréditation et de licence de l’entrepreneur. Le contrat de garantie doit également comporter la mention «Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec» ainsi que le numéro de la décision de la RBQ et la date qui s’y rapporte.
Protections offertes
Tout acquéreur d’un bâtiment couvert par un plan obligatoire en bénéficie automatiquement. Celui-ci offre au consommateur une protection des acomptes jusqu’à une certaine limite et contre les défauts de construction qui peuvent affecter l’immeuble.
Pour l’essentiel, ces garanties varient, selon qu’on se trouve avant, au moment, ou après la réception de la partie privative ou des parties communes :
Avant la réception : Le plan de garantie couvre notamment les acomptes versés, si l'immeuble n'a pas été livré ou s’il n’y a pas eu parachèvement des travaux dans une partie privative ou les parties communes. Ces remboursements comportent des indemnités maximales. Des frais de relogement, de déménagement ou d'entreposage peuvent également être pris en charge.
Lors de la réception : Lors de la réception des parties privatives (par chaque copropriétaire concerné) ou communes (par le syndicat de copropriétaires), le plan de garantie couvre la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil du Québec et le parachèvement des travaux.
Après la réception : Après la réception des parties privatives (pour chaque copropriétaire concerné) ou communes (pour le syndicat de copropriétaires concerné), le plan de garantie couvre la réparation des vices de conception, de construction ou de sol (au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec), et ce, pendant les cinq années suivant la fin des travaux. Il couvre aussi la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec, à la condition qu’elles aient été dénoncées dans un délai raisonnable. Le plan couvre également la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil du Québec qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment, à la condition, encore là, de les avoir dénoncés dans un délai raisonnable. Les coûts relatifs au relogement, déménagement et à l’entreposage des biens des copropriétaires sont également couverts, lorsque, lors de travaux correctifs, le bâtiment n’est plus habitable. La remise en état du bâtiment et la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs sont également couverts.
La réception des parties communes
Pour tout syndicat de copropriétaires, la réception des parties communes représente le jour un de la majorité des garanties prévues au plan. Cette réception se fait au moyen d’une inspection pré-réception, à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier par un architecte, un ingénieur ou un technologue professionnel. À la suite de l’inspection préréception des parties communes, le professionnel du bâtiment remplit le Formulaire d’inspection préréception – bâtiment détenu en copropriété divise – parties communes dans lequel il établit la date de réception des parties communes et dénonce les travaux à corriger ou à parachever. Ce document constitue la réception des parties communes et marque le début de certaines garanties. Toutefois, dans le cas où le parachèvement vise des travaux majeurs, il ne peut pas y avoir de réception des parties communes.
Précisons que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n’oblige pas l’entrepreneur à fournir, aux fins d’une inspection pré-réception, les plans et devis de l’immeuble tel que construit. Toutefois l'article 1106.1 du Code civil du Québec, tel que modifié par le Projet de loi 16, oblige le promoteur à fournir au syndicat, dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire, les plans et devis relatifs à l’immeuble qui sont disponibles. Sans de tels plans, il peut être difficile, pour un professionnel du bâtiment, de se prononcer avec exactitude sur l'état du bâtiment lorsqu'il procède à cette inspection pré-réception. À titre d’exemple, comment pourrait-il affirmer que la construction des parties communes est conforme, s’il ne dispose pas des plans et devis du bâtiment tel que construit? Dans un cas semblable, l’inspection ne serait pas complète. Le professionnel mandaté pour la faire ne pourrait donc pas garantir l’intégrité absolue du bâtiment inspecté.
Réception présumée des parties communes
À défaut par le syndicat de procéder à la réception des parties communes, au plus tard six (6) mois après la réception de l'avis de fin des travaux, le Règlement prévoit que la réception des parties communes est présumée avoir eu lieu. Toutefois cette réception présumée ne peut être opposé au syndicat que lorsque les quatre conditions suivantes sont remplies :
Dès qu’une de ces quatre conditions n’est pas remplie, il n’y a pas de réception présumée des parties communes.
BON À SAVOIR ! La protection offerte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs assure le parachèvement des travaux relatifs aux parties communes, à la condition qu’ils soient dénoncés par un professionnel du bâtiment dans un document écrit, au moment de la réception des parties communes. Les étapes pour mettre en œuvre cette garantie doivent être réalisées par le syndicat de copropriétaires.
À RETENIR: Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les immeubles dont la taille est importante, ou encore les immeubles dont une partie existante a été convertie en copropriété divise. Pour en savoir davantage au sujet de ce plan, consultez le guide explicatif réalisé par la RBQ.
ATTENTION ! Avant de signer un contrat préliminaire et de verser des acomptes, assurez-vous que votre entrepreneur soit accrédité auprès de GCR et qu’il y enregistre l’habitation à construire.
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