Les plans de garantie optionnels sont offerts, parfois, aux bâtiments non couverts par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (obligatoire). Ce type de garantie vise ceux comprenant cinq parties privatives superposées ou plus, ainsi que les bâtiments rénovés et transformés en copropriétés (ex.: usines désaffectées, écoles et églises). Ces plans de garantie facultatifs sont gérés par l'APCHQ, l'ACQ et l’APECQ. Les règles de fonctionnement de ces plans de garantie sont fort différentes du plan de garantie obligatoire et varient d’un administrateur à l’autre. Cette réalité induit parfois en erreur le consommateur sur la portée des garanties.
Les protections offertes
Ce type de plan de garantie assure généralement en partie les acomptes versés, la correction des défauts apparents et le parachèvement des travaux. Une certaine protection est également offerte pour les vices cachés et de construction.
Délai de réclamation
Pour les syndicats de copropriétaires, ces plans prévoient généralement des délais de réclamation qui commencent à courir du moment où la déclaration de copropriété est publiée ou encore lorsque l’immeuble rencontre l’usage auquel on le destine. Or, pendant la première année d’existence d’une copropriété, les syndicats de copropriétaires demeurent bien souvent sous le contrôle du promoteur, lequel désigne un administrateur transitoire qui est de son entourage.
Cette proximité a un effet pervers, c’est-à-dire que l’administrateur transitoire n’achemine pas toujours les demandes d’indemnisation dans les délais impartis. Conséquence : lorsque le nouveau conseil d’administration est élu, une fois que le promoteur a perdu le contrôle de la copropriété, il est trop tard pour réclamer des indemnisations, car les délais pour faire valoir les droits du syndicat (en vertu de ce plan de garantie) sont échus.
À cela s’ajoute un cautionnement limité dans le temps, en vertu de ces plans facultatifs, ainsi qu’une couverture moins importante et des franchises élevées. En raison de contraintes propres à ces plans facultatifs, dont les coûts élevés pour ouvrir un dossier, les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires hésitent à faire valoir leurs droits, quand cela s’impose. Ils devraient pourtant le faire, car bien souvent, les enjeux en valent la chandelle.
BON À SAVOIR ! Les promoteurs ne sont pas tenus d’assujettir leurs immeubles à un plan de garantie optionnel. De plus, le contenu de la garantie d’un Plan de garantie optionnel diffère d’un projet à l’autre. L’acheteur doit donc s’informer du contenu de sa garantie au moment où il signe son contrat préliminaire.
À RETENIR: Avant de faire confiance à un entrepreneur en construction et de lui verser un dépôt, faites les vérifications qui s’imposent en ce qui a trait à la portée des garanties offertes. De plus, obtenez une copie du certificat de garantie relatif à l'immeuble et une confirmation écrite de l’administrateur du plan de garantie optionnel (APCHQ, ACQ et APECQ) à l’effet que le projet concerné a bien été accrédité par celui-ci.
ATTENTION ! Les copropriétaires ont tendance à s’illusionner sur la portée des garanties, ce qui génère une fausse perception voulant que tous les immeubles résidentiels soient bien construits. Le réveil est parfois brutal, plus particulièrement lorsque de grands bâtiments comportent des malfaçons d’origine, et que les appels de charges (cotisations spéciales) pour les réparer sont substantiels.
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