Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise d’un immeuble à usage d’habitation, le contrat préliminaire doit être accompagné, au moment de sa signature, de certains documents (comme formant avec lui un tout indivisible). Il en est ainsi notamment de la note d’information portant sur les caractéristiques essentielles du projet, qu’il s’agisse d’une copropriété neuve ou en construction, ou d’un immeuble ayant fait l’objet de rénovations majeures au point d’être désormais considéré comme neuf. De plus le contrat de garantie complétera le contrat préliminaire.
Le contrat de garantie concerne les immeubles ou projets assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit ceux qui comptent quatre parties privatives (appartements) superposées ou moins.
Note d’information
Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise d’un immeuble à usage d’habitation, le Code civil du Québec prévoit que le contrat préliminaire doit être complété par une note d’information qui doit être remise au promettant-acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire.
La note d’information offre une protection supplémentaire à l’acheteur, car elle fournit des renseignements à propos des caractéristiques essentielles d’un projet. Elle vous sera remise si vous pensez acheter dans une copropriété neuve ou en construction, ou dans un immeuble qui a fait l’objet de rénovations majeures au point d’être désormais considéré comme neuf. En cas de revente d’un appartement qui fait partie d’une copropriété existante, le vendeur – s’il n’est pas le promoteur ou le constructeur de la copropriété – n’a pas à vous fournir de note d’information au moment de signer la promesse bilatérale d’achat et de vente.
Que doit-on retrouver dans une note d’information ?
Aux termes de la loi, une note d’information doit contenir :
Plan d’ensemble et le plan général de développement du projet
Si la plupart de ces documents sont explicites par eux-mêmes quant à l’information qu’ils peuvent fournir, certains requièrent des explications. Ainsi, le plan d’ensemble et le plan général de développement du projet prendront généralement la forme de plans d’architecte et de plans cadastraux préliminaires établis par l’arpenteur-géomètre du projet: ils vous permettront d’avoir une idée de l’emplacement futur du ou des immeubles du projet, notamment des parties communes ou des services communs.
Sommaire d’un devis descriptif
Pour sa part, le devis descriptif – généralement préparé par un architecte – est un document technique qui décrit les matériaux et composantes des appartements de l’immeuble. On y énumérera, entre autres éléments, les types de luminaires choisis, les marques de commerce des bains, des douches, des armoires et des comptoirs de cuisine, pour ne nommer que ceux-là. Il est donc capital que vous puissiez consulter ce document, pour connaître en détail ce que vous achetez.
Budget prévisionnel de la première année d’existence de la copropriété
Quant au budget prévisionnel de l’an un d’une copropriété, il devra tenir compte d’une année complète d’occupation de l’immeuble, qui sera calculée dès le premier jour de la publication de la déclaration de copropriété. Ce budget comprend notamment l’état des dettes, des créances, des recettes, des débours et des charges communes. Il indique aussi, pour chaque fraction, les impôts fonciers susceptibles d’être dus, le taux de ceux-ci, ainsi que le montant annuel des contributions aux charges communes. La partie de ce montant destinée au fonds de prévoyance doit correspondre soit à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, soit aux recommandations formulées dans une étude du fonds de prévoyance. À la lumière de ces informations, la note d’information vous dira si vous avez les moyens de vivre dans le projet de copropriété visé, car il vous donnera une idée du montant à payer mensuellement pour les charges communes.
État des baux qui seront consentis
La note d’information doit également comprendre un état des baux qui seront consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble, et indiquer le nombre de fractions qui seront louées. Il importe que vous puissiez obtenir ces informations puisqu’il peut arriver que, dans une copropriété où plusieurs appartements sont en location, le coût global de l’assurance de la copropriété soit plus élevé en comparaison d’une copropriété où la plupart des appartements sont occupés par des propriétaires. Le fait que le promoteur souhaite louer plusieurs unités indique, par ailleurs, qu’il demeurera titulaire des voix associées à ces unités, ce qui pourra lui conférer un certain contrôle, au regard des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires.
Projet de la déclaration de copropriété
Une copie du Projet de la déclaration de copropriété, même si ce document est à l’état d’ébauche, ou encore un résumé de celle-ci, doit être annexée à la note d’information. Il est important de le lire et de le comprendre avant de s'engager à acheter une unité de copropriété. Le Projet de la déclaration de copropriété devrait contenir des informations essentielles telles que la destination de l'immeuble, la valeur relative des fractions, la quote-part des charges communes, le nombre de voix à l'assemblée des copropriétaires, les dispositions concernant l'assurance de l'immeuble, et toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété. Ces informations peuvent influencer votre décision d'achat et vos obligations futures en tant que copropriétaire.
Par ailleurs, il faut savoir que ce Projet de la déclaration de copropriété peut être modifié par le promoteur avant la publication de la déclaration de copropriété définitive au registre foncier. Il est donc important de vérifier si le contrat préliminaire prévoit des conditions ou des recours en cas de modifications substantielles du Projet de la déclaration de copropriété.
Contrat de garantie
Pour les projets résidentiels assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit ceux qui comptent quatre parties privatives de logements superposées ou moins, l’acheteur et l’entrepreneur doivent signer le contrat de garantie approuvé par la RBQ. Ce contrat reprend les dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et décrit le détail des protections offertes, les procédures de réclamation et les recours possibles en cas de problème avec votre entrepreneur. Il doit notamment comporter les noms et adresses de l’acheteur et de l’entrepreneur, la date et l’adresse du lieu où le contrat est signé par l’entrepreneur, la description du bâtiment, les coordonnées de l’administrateur ainsi que les numéros d’accréditation et de licence de l’entrepreneur.
BON À SAVOIR ! L'article 55.1 de la Charte de la langue française prévoit que la note d'information doit être rédigés en français, à moins que la volonté expresse des parties ne soit de contracter dans une autre langue. Cette volonté expresse des parties peut être exprimée dans une clause explicite du contrat et des documents connexes.
À RETENIR: Obtenir une note d’information structurée et détaillée dénote le professionnalisme du promoteur. Un document bien fait démontrera que celui-ci souhaite informer adéquatement les acheteurs intéressés par son projet.
ATTENTION ! De nombreux promoteurs consentent des baux à des entreprises en télécommunication. Ces baux permettent l’installation d’antennes sur la toiture ou sur la façade du bâtiment. Il est primordial que vous en soyez informé avant d’acheter. La note d’information fournira ce genre de renseignement à l’acheteur.
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