La vente d’un immeuble résidentiel destiné à une personne physique qui l’acquiert pour l’habiter, qu’il soit bâti ou à bâtir par un constructeur ou un promoteur, doit obligatoirement être précédée d’un contrat préliminaire. L’article 1785 du Code civil du Québec oblige le constructeur à conclure avec l’acheteur un tel avant-contrat (qui précède le contrat de vente à proprement parler). Ce contrat officialise la promesse de vendre et d’acheter l’immeuble par les parties impliquées dans une transaction. Il fixe notamment le prix d’achat du logement, sa date de livraison et la date de l’acte de vente, soit généralement le jour où l’acheteur pourra y emménager. Un acompte lui sera généralement demandé au moment où il le signera.
Dans le cadre d'une vente d’une propriété neuve ou à bâtir (à construire ou en cours de construction), le promoteur et l'acheteur doivent signer un contrat préliminaire. Sur le plan légal, il s’agit d’une promesse d’achat qui lie les parties. Ce contrat détermine les conditions précises de la vente. Dès que toutes les conditions de la vente de la partie privative sont réunies, l’acte de vente est signé devant un notaire.
Obligation du promettant-acheteur
Sur le plan juridique, en le signant, le promettant-acheteur s’engage à acheter la propriété désignée dans le contrat préliminaire et de la payer au prix convenu. Et sauf exception prévue par la loi ou dans le contrat, il lui sera difficile, voire impossible de se libérer d’un contrat préliminaire sans conséquences juridiques et financières.
Obligation de l'entrepreneur ou du promoteur
Pour sa part, le constructeur ou le promoteur a l’obligation de livrer l’immeuble dans les délais convenus, selon les spécifications prévues dans le contrat préliminaire, et de transférer au promettant-acheteur les titres de propriété.
Le notaire : une personne clé
À moins que le promettant-acquéreur ne l’ait consulté avant de signer le contrat préliminaire, ce qui serait une excellente idée, le notaire n’interviendra qu’à la fin du processus transactionnel, quand l’acheteur et le vendeur se seront entendus sur les modalités essentielles à la transaction. Sachez que ce professionnel, même s’il est bien intentionné, n’est pas un magicien pour autant, c’est-à-dire qu’il ne pourra pas « détricoter » ce qui a été accepté dans le contrat préliminaire.
BON À SAVOIR ! Comme tout contrat, il faut bien lire et comprendre le contrat préliminaire avant d’y apposer sa signature. Pour plus de précautions, prenez le temps d’en prendre connaissance à tête reposée et au besoin, soumettez-le à un professionnel (avocat ou notaire) pour qu’il en fasse l’analyse.
À RETENIR: Si vous achetez pour habiter vous-même un immeuble bâti ou à bâtir, lequel doit vous être vendu par un constructeur ou un promoteur, cette vente doit impérativement être précédée d’un contrat préliminaire. En l’absence de ce contrat, vous seriez en droit d’annuler la vente, si vous pouvez démontrer que vous avez subi un préjudice sérieux.
ATTENTION ! Le contrat préliminaire que vous signez avec un promoteur peut être qualifié de « contrat d’adhésion », car vous y adhérez sans avoir pu discuter des conditions qu’il comporte. En d’autres termes, ce contrat vous est imposé tel quel par le promoteur. Vous devrez donc le lire attentivement, car les contrats préliminaires produits par les promoteurs sont souvent à sens unique. En cas de moindre doute à propos de leur contenu, consultez un avocat ou un notaire expérimenté en droit de la copropriété.
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