Rares sont les acheteurs qui paient leur condo d’un seul coup. Une grande majorité doit contracter un emprunt hypothécaire pour financer son achat. Mais quels sont les critères et conditions pour obtenir un prêt hypothécaire? Auprès de qui pourrez-vous le contracter? Les banques, les caisses populaires ou autres? Quelles sont les politiques en vigueur au sein des grandes institutions financières sur cette question? Et à l’intérieur de quelles limites pourrez-vous envisager le financement de votre nouvelle propriété? Vous devrez impérativement obtenir des réponses à ces questions.
Dans votre quête pour cheminer vers le but ultime, à savoir l’obtention d’un prêt hypothécaire, il est nécessaire d’établir un plan de financement et de connaître les différentes options qui s’offrent à vous.
Déterminer la durée du prêt
Que ce soit avec son courtier hypothécaire ou avec son prêteur, il faut d'abord déterminer la durée du prêt (terme). Celui-ci peut être remboursable en tout temps, ou s’échelonner sur une période allant de trois mois à plusieurs années. À l’échéance, vous devrez renégocier le taux d’intérêt du prêt, qui est une condition au renouvellement d’une entente avec votre prêteur. Autrement, il vous faudra en contracter un autre auprès d’une autre institution financière.
Rappelez-vous que peu importe le type de prêt contracté, vous devez choisir sa période d’amortissement, qui pourra s’échelonner sur 20, 25 et parfois même 30 ans. Cela vous permettra d’établir, chaque semaine ou chaque mois, les versements à faire pour parvenir à rembourser entièrement votre emprunt. Néanmoins, quelle que soit la période d’amortissement choisie, vous devrez tout de même renégocier les conditions du prêt à l’expiration du terme, notamment le taux d’intérêt.
Voici les différents types de prêts qui peuvent être contractés :
PRÊT HYPOTHÉCAIRE CONVENTIONNEL OU ASSURÉ
Les institutions financières offrent des hypothèques conventionnelles, c’est-à-dire des prêts dont le remboursement est garanti par une hypothèque sur l’unité que vous avez choisie, jusqu’à un maximum de 80 % du prix de vente. Ce type de prêt est assorti d’un taux d’intérêt avantageux, qui peut être le même pendant une période pouvant parfois atteindre 10 ans.
Si vous ne disposez pas des sommes nécessaires pour verser une mise de fonds équivalant à 20 % de la valeur de l’immeuble, vous devrez alors envisager que votre prêteur vous obtienne une assurance prêt à la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ou auprès d’un assureur privé, soit Sagen (anciennement nommé Genworth) ou Canada Guaranty. Vous pourrez ainsi financer votre achat jusqu’à concurrence de 95 % du prix de vente. Évidemment, un assureur hypothécaire vous percevra une prime, laquelle permettra à votre institution financière de prêter le montant désiré. Cette prime fluctue entre 0,50 % et 4,25 %, et est calculée en fonction de la valeur du prêt vis-à-vis le prix de la propriété (Plus la portion du prix d’achat en mise de fonds est basse, plus le pourcentage sera élevé). Ce montant est ajouté au montant de votre emprunt.
Prêt fermé
En principe, il n’est pas remboursable avant l’échéance et son taux d’intérêt sera le même pendant toute sa durée. Le prêt fermé est reconnu pour être stable : advenant une hausse des taux d’intérêt, il assure généralement à l’emprunteur que le montant de ses versements ne fluctuera pas. En revanche, le prêteur pourrait exiger le versement d’une indemnité, dans l’éventualité où vous désireriez rembourser la totalité de l’emprunt avant son échéance.
Prêt ouvert (terme maximum allant de trois mois à un an)
Quant au prêt ouvert, il vous permettra son remboursement partiel ou intégral, voire de fermer votre emprunt en tout temps sans frais. Ce type de financement vous permettrait une plus grande souplesse si, en cours de route, vous décidiez de revendre votre propriété, ou si les taux d’intérêt devaient être revus à la baisse. Mais pour bénéficier de l’avantage d’un prêt hypothécaire ouvert, il vous faudra payer un taux d’intérêt plus élevé que celui imposé par un prêt hypothécaire fermé.
MARGE DE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Vous pouvez aussi opter pour une marge de crédit, qui sera elle aussi garantie par une hypothèque sur votre immeuble, plutôt que pour un emprunt hypothécaire conventionnel. Ce mode de financement est très avantageux lui aussi, car il vous permet de rembourser votre prêt en partie ou en totalité, sans pour autant être pénalisé. Vous pourriez ne rembourser que les intérêts, mensuellement, sans avoir à verser quelque somme que ce soit au remboursement du capital. Ce produit fait preuve d’une grande souplesse et est de plus en plus populaire.
Généralement, une marge de crédit ne peut pas excéder 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Et bien que cette valeur soit habituellement établie au taux préférentiel, moyennant la majoration d’un certain pourcentage, il est sujet aux fluctuations du marché.
BON À SAVOIR ! Le coût de la prime pour l'assurance prêt hypothécaire se calcule en fonction de l'importance de la mise de fonds par rapport au prêt demandé. Cette prime peut être payé immédiatement par l’acheteur ou encore être ajouté au montant du prêt hypothécaire.
À RETENIR: Seuls les acheteurs qui effectuent une mise de fonds inférieure à 20% du prix d'achat d'une propriété doivent se procurer une assurance prêt hypothécaire, qui protège le prêteur contre un défaut de paiement.
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