Les charges communes sont dues par celui qui est propriétaires en titre lors de la réception de l'avis de cotisation. Toutefois, lors de la vente d’une fraction, l’acheteur peut être tenu au paiement avec les intérêts de toutes les charges communes dues par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Rappelons que les charges communes correspondent aux sommes d’argent que le syndicat de copropriétaires perçoit des copropriétaires pour faire face aux dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi que pour permettre la constitution d'une épargne, en vue de disposer des sommes requises pour les fonds de prévoyance et d'auto assurance.
C'est pourquoi, avant d’acheter l’appartement de vos rêves, informez-vous de l’état des charges (frais de condo) qui s’y rattachent, tant celles qui sont possiblement demeurées impayées par le vendeur que celles en devenir. À défaut de faire cette vérification, vous serez tenu de les payer une fois devenu propriétaire de l’appartement.
Les charges communes en souffrance ou à venir
Pour savoir comment sont réparties les charges entre vous et le vendeur, il vous faudra observer certaines règles. L’acheteur ou son notaire doit, avant la signature de l’acte de vente, demander au conseil d’administration ou au gestionnaire un certificat qui précise les informations suivantes :
La communication de ces informations est cruciale pour l’acheteur, car en principe, ce dernier est responsable des charges communes impayées par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Toutefois, si une demande concernant l’état des charges communes a été adressée au syndicat (avant la vente définitive), soit par le notaire, soit par l'acheteur, et que le syndicat n’y a pas répondu dans les 15 jours suivant ladite demande, ce dernier ne pourra pas en réclamer le paiement à l'acheteur.
La date de répartition des charges communes
Le vendeur et l’acquéreur peuvent répartir entre eux les charges communes, avec ou sans le concours du notaire instrumentant. Il leur suffira d’arrêter une date pour que la répartition puisse se faire. Bien souvent, cette date correspond soit à celle du transfert de la propriété, soit à celle où il y a prise de possession de l'appartement. À partir de ce moment, l’acheteur devra assumer le paiement de sa contribution aux charges communes.
Toutefois il y a lieu de préciser qu’un vendeur est tenu à une obligation générale d'informer l’acheteur de tout fait pertinent à la vente dont il avait connaissance et dont l'information était déterminante dans les circonstances. Il doit ainsi dénoncer à l'acheteur une cotisation spéciale imminente ou encore des travaux à venir dans l'immeuble. Des vendeurs ont déjà été condamnés par les tribunaux à rembourser à leur acquéreur des cotisations spéciales et ce à titre de dommages-intérêts.
Fonds de prévoyance et fonds d'auto assurance
Il en va de même pour la contribution aux fonds de prévoyance et d'auto assurance: le vendeur et l’acheteur doivent fixer la date à laquelle l’acquéreur assumera lui-même les contributions au fonds de prévoyance. Une question se pose toutefois : le copropriétaire-vendeur est-il en droit de réclamer ses contributions versées et non utilisées au fonds de prévoyance? Non, un copropriétaire ne peut pas en exiger le remboursement à son syndicat. Les articles1071 du Code civil du Québec et 1071.1 du Code civil du Québec prévoient que ces fonds demeurent la propriété du syndicat.
Autres charges
D'autres sujets peuvent faire l’objet de discussions dans le cadre d’une vente, par exemple ceux relatifs à l’exécution de travaux urgents, qui doivent être réalisés avant que la vente finale n’ait lieu. En pareille situation, qui, du vendeur ou de l’acheteur doit assumer les coûts relatifs à ces travaux? Les parties ont intérêt à régler ce sujet potentiellement litigieux, en l’énonçant clairement dans le contrat préliminaire ou dans l'offre d'achat.
BON À SAVOIR ! La répartition des charges communes peut faire l'objet d'un aménagement entre le vendeur et l'acheteur. En pratique, lorsque la vente intervient avant l’exigibilité des sommes redevables qui découlent d’une cotisation spéciale, il n’est pas rare que le vendeur rembourse à l’acheteur la quote-part dans cet appel de charges, au moment de la vente.
À RETENIR: L'article1071 du Code civil du Québec et 1071.1 du Code civil du Québec prévoient que les sommes versées aux fonds de prévoyance et d'auto assurance demeurent la propriété du syndicat. Toute contribution qui y a été faite n’est donc pas remboursable par le syndicat, car l’argent accumulé au fil du temps servira à assurer la pérennité de la copropriété.
ATTENTION ! Les charges communes sont payables par celui qui est propriétaire de l’appartement, au moment où elles sont exigibles. Afin d’acheter en toute connaissance de cause, mieux vaut s’enquérir du montant des charges communes impayées par votre vendeur. Vous éviterez ainsi d’avoir à les acquitter vous-mêmes, sans compter les possibles charges extraordinaires (cotisations spéciales) à venir qui seraient connues du vendeur.
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