Convention de préoccupation intérimaire

Il peut arriver parfois que l'immeuble nouvellement construit ne puisse être immédiatement assujetti à une déclaration de copropriété en raison des délais entourant le dépôt du plan de cadastre au registre foncier. Il est dès lors impossible de créer la copropriété et de procéder à la signature des actes notariés de vente en faveur des acheteurs. Il se pourrait dès lors que vous désiriez occuper l’appartement que vous avez l’intention d’acheter, et ce qu'avant de signer l'acte de vente. Mais pour pouvoir y emménager, vous devrez signer une entente avec votre promoteur appelée convention de préoccupation intérimaire.

Cette convention prévoit généralement que l’acheteur s’engage à assumer certains frais et à signer l’acte de vente le moment venu.

Mise en contexte

Une copropriété n’existe pas, tant que sa déclaration de copropriété n’a pas été publiée au Registre foncier du Québec. Or, pour que cette étape puisse être franchie, il faut d’abord qu’il y ait dépôt au registre foncier du plan de cadastre. D’ici à ce que cela soit fait, vous ne pourrez pas prendre possession de votre appartement. À moins de signer une convention de préoccupation intérimaire.

Un tel scénario pourrait se produire s’il s’agit d’une tour d’habitation : pour procéder à l’opération cadastrale (lotissement) d’un immeuble en hauteur, il faut attendre que le gros œuvre soit suffisamment finalisé. L’arpenteur-géomètre pourra ensuite procéder au mesurage des parties communes et privatives (en devenir), à partir des bornes physiques établies. Cet exercice a comme objet l’immatriculation desdites parties communes et privatives. L'immatriculation consiste à situer chaque lot sur un plan cadastral, à en indiquer leur limite, la mesure et la contenance, ainsi qu'à leur attribuer un numéro particulier. Pour pouvoir mener une opération cadastrale, il faut adresser une demande de lotissement au Ministère de l'Énergie et des Ressources naturelles

Si une convention de préoccupation intérimaire doit être signée, celle-ci devrait minimalement inclure les éléments suivants :

• Le droit pour le promettant-acheteur d’occuper l’appartement, en attendant la signature de l’acte de vente chez le notaire;
• Une reconnaissance expresse que la convention de préoccupation intérimaire ne constitue pas un transfert du droit de propriété;
• L’interdiction de louer l’appartement occupé et un engagement, par le promettant-acheteur, qu’aucun locataire n’occupera l’appartement, et ce, tant et aussi longtemps que la déclaration de copropriété n’aura pas été publiée au Registre foncier du Québec;
• Un engagement (par le promettant-acheteur) de jouir des lieux et d’utiliser les parties communes de l’immeuble conformément aux dispositions du projet de déclaration de copropriété;
• Un terme (délai de fin de la convention de préoccupation intérimaire) qui coïncide avec la signature de l'acte de vente.

Si, au terme de la convention de préoccupation intérimaire, la vente ferme n’est pas conclue, le promettant-acheteur doit s’engager à remettre les lieux occupés dans leur état d’origine, et à ses frais (le cas échéant). Pour sa part, le promoteur doit s’engager à reprendre les lieux tels quels, avec ou sans compensation financière.

La convention de préoccupation intérimaire peut se conclure sans compensation financière. En général, une compensation financière est exigée du promettant-acheteur. Lorsqu'une telle compensation d'occupation est exigée, celle-ci ne devrait pas excéder la somme mensuelle que l’acquéreur paierait s’il était officiellement propriétaire de l’unité. Les calculs tiennent généralement compte du coût des taxes foncières, municipales et scolaires; d’une quote-part relative aux frais d’entretien et d'administration de l’immeuble, ainsi que d’un montant qui correspond aux intérêts calculés sur le prix de vente.

Par ailleurs, la convention de préoccupation intérimaire peut inclure toute autre condition d’occupation ou d’entente financière. Les parties ont donc intérêt à bien y spécifier leurs obligations respectives, afin d’éviter quelque malentendu que ce soit.

À sens unique?

Généralement, les conventions de préoccupation sont rédigées à sens unique, c’est-à-dire qu’elles favorisent la cause des promoteurs. Par conséquent, à défaut de se conformer à l'une ou l'autre des obligations contenues dans ladite convention, quelle qu’en soit la raison, le promoteur pourrait tirer avantage de la situation et imposer ses volontés à un promettant-acheteur. À titre d’exemple, il pourrait :

• Annuler le contrat préliminaire et résilier la convention d'occupation intérimaire, au moyen d'un avis écrit adressé au promettant-acheteur;
• Conserver tous les acomptes et débours versés par le promettant-acheteur;
• Exiger que le promettant-acheteur quitte les lieux dans les cinq jours suivant la réception d'un avis écrit;
• Imposer des pénalités si vous faites défaut de vous rendre disponible pour signer l’acte de vente.

BON À SAVOIR ! Entre la convention de préoccupation intérimaire et la passation de l’acte de vente (en présence du notaire), évitez d’engager des travaux. Raison : Si la vente n’a pas lieu, vous risquez de perdre l’argent que vous y auriez investi, car le promoteur pourrait refuser de vous le rembourser.

À RETENIR:​ Pendant une préoccupation intérimaire, l’assurance du promoteur ne couvre pas vos biens personnels et votre responsabilité civile. Vous devez donc souscrire une assurance multirisque adéquate durant cette période.

ATTENTION !​ Il ne faut pas signer une convention de préoccupation intérimaire à la hâte, car il se pourrait que vous soyez tenu de payer d’importantes sommes d’argent additionnelles. Il est recommandé que vous obteniez les conseils appropriés avant de plonger. 

CONSULTEZ  L'OUVRAGE: Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir

Retour aux fiches pratiques