La copropriété indivise (par indivision) existe depuis des temps immémoriaux, et ce avant même l’existence de la copropriété divise. L'indivision permet à deux personnes ou plus d'être propriétaires d'un immeuble tout en partageant les coûts d’acquisition et les frais d'exploitation. Une copropriété est dite indivise lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. L’immeuble comporte généralement un seul numéro de lot. Les propriétaires possèdent une quote-part de ce lot. Les comptes de taxes municipales et scolaires s’adressent ainsi à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qui doivent en séparer les coûts. Par ailleurs, on retrouve au Code civil du Québec, depuis 1994, plusieurs règles régissant l'indivision.
Alternative à la copropriété divise
La conversion d’un immeuble en copropriété divise est soumise à des formalités strictes et à la réglementation des municipalités qui peuvent restreindre la conversion ou la soumettre à certaines conditions. Or, cela ne s’avère pas toujours possible, notamment en raison des coûts très onéreux qu’un tel processus peut engendrer (par exemple: les taxes de lotissement dites « de parc » applicables dans certains arrondissements de la Ville de Montréal) et des droits établis en faveur des locataires.
Une alternative intéressante s'offre alors aux copropriétaires indivis, à savoir l'assujettissement de l'immeuble à une convention d’indivision, et ce à moindre coût et sans trop de difficultés. Il faut savoir, toutefois, que les implications juridiques et financières de la copropriété divise sont fort différentes de celles de la copropriété indivise (voir la fiche intitulée Copropriété divise et copropriété indivise).
La convention d’indivision
La copropriété indivise peut se faire avec ou sans convention entre propriétaires. Cependant, le marché actuel montre que l'existence d'une convention d'indivision contenant les clauses requises de protection des indivisaires et des créanciers hypothécaires apporte une plus-value, par rapport à l'indivision sans convention, qui se reflète d’ailleurs dans le prix de vente de sa quote-part et de l'évaluation servant à l'obtention du financement hypothécaire distinct pour chacun des indivisaires. Dans certains quartiers, cette plus-value est même égale à celle qu’apporte la transformation en copropriété divise.
La convention d’indivision dite organisée précise les règles qui prévalent entre les indivisaires et comprend des clauses de protection pour les indivisaires et les créanciers. Il est impératif qu’elle soit préparée par un notaire dont l’expertise est reconnue en cette matière. Contrairement à une déclaration de copropriété, une convention d’indivision ne peut être signée par un propriétaire unique. L’indivision implique nécessairement la présence d’au moins deux copropriétaires. Si un promoteur désire vendre en indivision, il lui faut attendre l’achat d’une première unité par un acquéreur, après quoi la convention d’indivision peut être signée et publiée au registre foncier.
La convention d’indivision prévoit les droits d’usage exclusifs de chacun des copropriétaires, par exemple concernant l’usage de la cour, des balcons, des toits-terrasses et des stationnements. Aussi, une convention bien rédigée contiendra notamment l’hypothèque entrecroisée permettant un recours contre la quote-part de l’immeuble d’un copropriétaire en défaut.
De nos jours, les conventions d’indivision sont beaucoup plus étoffées. En fait, leur contenu peut s’apparenter à celui d’une déclaration de copropriété, par exemple en ce qui a trait aux charges communes et aux règles concernant les assemblées de copropriétaires. Toutefois, elles peuvent s’en distinguer. Par exemple, les indivisaires pourraient décider d'accorder un droit de veto à un indivisaire sur certaines décisions, exiger l'unanimité pour d'autres ou établir des majorités sans nécessairement qu'elles soient égales aux quotes-parts de chacun des indivisaires. La répartition des charges communes peut aussi se faire autrement qu'en proportion des quotes-parts de chacun.
Opération cadastrale
En copropriété indivise, aucune opération cadastrale n’est requise (pas besoin d'approbation municipale ni de dépôt de nouveaux numéros de lots au service du cadastre et au registre foncier), puisque les copropriétaires détiennent des droits indivis dans un même bien. Cela entraîne une économie de coûts et une réduction des délais de plusieurs mois par rapport à la copropriété divise.
Le certificat de localisation ne diffère pas de celui de l’immeuble non converti. Par ailleurs, il est possible de demander à un arpenteur-géomètre de réaliser les plans et les mesurages des différents appartements et des parties communes à usage restreint, le cas échéant, afin d’obtenir un certificat de localisation qui colle davantage à la réalité de l’usage de l’immeuble.
Hypothèques
Contrairement à la croyance populaire, l’existence d’une convention d’indivision dite organisée permettra aux copropriétaires d’hypothéquer leur quote-part dans l’immeuble et les droits d’usage exclusifs de leurs appartements respectifs indépendamment des autres copropriétaires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus responsables en cas de défaut des copropriétaires concernés par l’hypothèque. Ces hypothèques sont généralement octroyées par la Banque Nationale ou par les Caisses Desjardins. La mise de fonds minimale exigée est de 20% du prix d’acquisition de l’appartement, et non 5%, comme c’est le cas en copropriété divise, puisque les assureurs hypothécaires n'accordent pas d'assurance pour de tels prêts.
Certains désavantages
Le Code civil du Québec permet au propriétaire de reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger certains membres de sa famille proche. Cependant, il est important de savoir qu'en situation d'indivision avec une autre personne que son conjoint, il n’est pas possible pour un propriétaire de reprendre possession d'un logement résidentiel puisqu’une restriction à cet effet a été prévue au Code civil.
Les indivisaires sont tenus solidairement responsables de certains frais et charges tels les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais d'entretien et réparation des parties communes. De plus, il est important que la convention prévoie une clause obligeant l’indivisaire voulant faire des travaux importants à son appartement à fournir aux autres la garantie suffisante qu’il possède la suffisance des fonds pour payer les travaux. À ces égards, une partie de l'équité (mise de fonds de 20%) sur chacune des quotes-parts servira à garantir le respect des obligations des indivisaires contractées aux termes de la convention par le biais de l'hypothèque entrecroisée créée en faveur de chacun des indivisaires et contenue à la convention d'indivision.
Conclusion
En somme, la copropriété indivise organisée, même si elle peut comporter certains désavantages, peut s’avérer une alternative fort intéressante à la conversion en copropriété divise dans plusieurs cas. Une consultation avec un notaire spécialisé en copropriété pourra vous aider à faire un choix éclairé à cet effet.
BON À SAVOIR ! L’indivision ne requiert aucune autorisation particulière, que ce soit par la municipalité concernée ou le Tribunal administratif du logement. Il faudra toutefois respecter les droits des locataires.
À RETENIR: Le Code civil du Québec n’encadre que très peu les droits et obligations des indivisaires. Sans une convention d’indivision, aucun de vous ne pourrez revendiquer un droit exclusif d’occuper une partie de l’immeuble en particulier. Pour assurer la rédaction d'une convention d’indivision où les droits, responsabilités et garanties sont clairement exprimés, il importe de consulter un notaire expérimenté en cette matière.
ATTENTION ! Il faut savoir que la plupart des conventions d'indivision ne permettent pas la location. De plus, celles-ci doivent être publiées au Registre foncier du Québec afin qu’elles soient opposables aux tiers.
