Lors de l'achat d'un appartement dans une tour d'habitation, l'acheteur devient automatiquement copropriétaire dans une copropriété verticale, où les unités sont superposées. En revanche, lorsqu'on acquiert une maison (individuelle, en rangée ou jumelée) située sur un terrain avec d'autres maisons, cela relève généralement d'une copropriété horizontale, où les unités sont côte à côte. Dans ce type de copropriété, le terrain entourant la maison peut être qualifié de partie privative, mais certaines parties, comme les rues privées, les espaces communs et les installations collectives (piscine, stationnement), restent partagées entre les copropriétaires et constituent des parties communes.
Régime juridique commun
En matière de droit, la copropriété horizontale ne possède pas de statut particulier. Les copropriétés horizontales sont régies par les mêmes règles prévues dans le Code civil du Québec que les verticales. Toutes sont soumises à la publication d’une déclaration de copropriété, ainsi qu’au régime juridique du droit de la copropriété divise, qui impose la nomination d’un ou de plusieurs administrateurs et la tenue d’assemblées de copropriétaires.
Plan de cadastre horizontal
Pour mettre en place ce type de copropriété, un arpenteur-géomètre doit préparer un plan de cadastre horizontal, qui permettra que des numéros de lots distincts soient attribués à chaque partie privative et commune. Le terrain ainsi divisé en lots comprend :
Contrairement à une tour d’habitation, les lots ne sont pas superposés; ils sont horizontalement contigus, c'est à dire placés l'un à côte de l'autre. Chaque partie privative comprend la totalité de l’immeuble, tout l’espace situé au-dessus de celui-ci, jusqu’à un point au-dessus de l’horizon appelé zénith (en astronomie), ainsi que le sol en dessous, jusqu’à un point situé au centre de la Terre appelé nadir. Les limites de chaque lot sont seulement celles qui constituent son périmètre. En conséquence, vous êtes le seul propriétaire de votre maison.
Travaux
Contrairement à une copropriété verticale, l’enveloppe et la structure d’un bâtiment situé dans une copropriété horizontale ne sont pas considérées comme des parties communes. Il n’y aura donc pas de fonds de prévoyance pour couvrir le remplacement de la toiture ou des fenêtres lorsque leur durée de vie sera écoulée. Ces travaux relèveront exclusivement de la responsabilité des propriétaires des unités concernées.
Cependant, un fonds de prévoyance doit obligatoirement être constitué pour couvrir les réparations majeures et au remplacement des parties communes, comme les réseaux d’égouts ou d’aqueduc. Il est important de rappeler que, conformément au Code civil du Québec, un fonds de prévoyance ne peut pas être utilisé pour financer des travaux sur des parties privatives, ce qui inclut les toitures, fenêtres ou revêtements appartenant aux copropriétaires. Toute tentative d’inclure ces éléments dans le fonds pourrait entraîner des contestations juridiques et exposer le syndicat à des sanctions fiscales.
Ainsi, les copropriétaires doivent prévoir individuellement l’entretien et les réparations de leurs parties privatives pour éviter des désaccords ou des malentendus dans la gestion des travaux requis.
Négligence d’un copropriétaire de voir à l’entretien de sa partie privative
La plupart des déclarations de copropriété stipulent que, si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux nécessaires dans sa partie privative, comme l’entretien de la toiture, le syndicat peut être amené à intervenir. Parlant de la collectivité des copropriétaires, et par extension du syndicat, l’article 1039 du Code civil du Québec précise que ce dernier doit veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.
Cette négligence peut non seulement engager la responsabilité civile du copropriétaire si des dommages surviennent, mais elle peut aussi affecter l’assurabilité de l’immeuble. Le syndicat a donc tout intérêt à remédier à ce déficit d’entretien, puisqu'il est responsable de souscrire une couverture d’assurance tant les parties communes que privatives. Un tel manquement pourrait entraîner une aggravation du risque assurable, avec des conséquences sur l’assurabilité de la copropriété, une hausse des primes et des franchises d'assurance, et une obligation d’augmenter les apports au fonds d'auto assurance, en fonction de la franchise la plus élevée.
Couvertures d’assurances
À l’instar des copropriétés verticales, les syndicats de copropriété horizontale doivent souscrire les couvertures d’assurances imposées par la loi. Or, il n’est pas rare que dans une copropriété horizontale, le syndicat n’assure que les parties communes. Plusieurs copropriétaires croient, à tort — surtout lorsqu’il s’agit d’une copropriété constituée uniquement de deux maisons jumelées — qu’ils n’ont qu’à assurer leur maison et que, de toute évidence, l’assurance du syndicat n’est pas requise pour leur partie privative. En cas de sinistre, les conséquences financières pourraient être dramatiques pour les copropriétaires et les administrateurs. Ces derniers pourraient dès lors engager leur responsabilité civile, et être potentiellement reconnus coupables d’une grave négligence. Un tel scénario pourrait même être un frein à la revente des unités d’habitation concernées.
Description des parties privatives et des améliorations
L'article 1070 du Code civil du Québec , modifié en juin 2018, impose aux syndicats de copropriétaires d'établir une description des parties privatives, suffisamment précise, pour permettre d'identifier les améliorations effectuées par les copropriétaires depuis la création de la copropriété. Cette description, appelée "unité de référence", doit être consignée au registre de la copropriété et accessible à tous les copropriétaires.
Rappelons que dans une copropriété horizontale, l'enveloppe du bâtiment, y compris les fenêtres, la toiture et la porte d'entrée, est considérée comme une partie privative. Par conséquent, lors de la rédaction de la description des parties privatives, qui doit être soumise au vote de l'assemblée des copropriétaires, il est essentiel que le syndicat prenne en compte ces éléments extérieurs ainsi que leur état d'origine.
Copropriétés par phases
La notion de copropriété horizontale est également utilisée pour les copropriétés par phases, en vertu de la méthode des déclarations de copropriété dites concomitantes. Dans ce cas précis, chacune des tours d’habitation (ex. : phases I, II et III) sera régie par une déclaration de copropriété verticale. Les installations et les terrains communs aux différentes phases, dont le terrain ceinturant les tours, les allées de circulation et la piscine, seront régis par une déclaration de copropriété dite initiale ou horizontale.
BON À SAVOIR ! Une copropriété constituée de maisons en rangée peut exceptionnellement être qualifiée de copropriété verticale, et ce si la bâtisse est incluse dans un plan cadastral vertical (p.ex. le garage situé en dessous des maisons comportent des cases de stationnement qui sont des parties privatives). Dans ce cas, le sol et le gros œuvre sont qualifiés de partie commune.
À RETENIR: Les copropriétés horizontales et verticales sont régies par les mêmes articles du Code civil du Québec. L’administration et la gestion de la copropriété horizontale ne diffèrent pas de la copropriété verticale. Dans les deux cas, il faut tenir des assemblées de copropriétaires, nommer des administrateurs et établir un budget prévisionnel pour faire face aux différentes charges financières de la copropriété.
ATTENTION ! Plusieurs copropriétés horizontales sont dysfonctionnelles, soit par méconnaissance des règles les régissant, soit par un manque de volonté de la part des copropriétaires d’assurer l’administration de leur copropriété.
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