17 décembre 2023 — Dans un jugement de la Cour du Québec, l’honorable Louise Lévesque est venue rappeler les devoirs respectifs d’un courtier immobilier et d’une notaire lors d’une transaction assortie de cases de stationnement dans une copropriété divise.
Rappelons, avant toute chose, que le statut juridique des cases de stationnement peut différer d’une copropriété à l'autre, selon ce que la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété) prévoit. Ces emplacements destinés à garer des véhicules se trouvent soit au sous-sol, soit à l'extérieur d’un immeuble, et il faut distinguer les cases désignées comme des parties privatives de celles qui sont qualifiées de parties communes ou de parties communes à usage restreint.
Les faits
Par suite à l’achat de leur unité d’habitation dans une copropriété divise, les acheteurs reprochaient autant au courtier immobilier qu'au notaire, une faute professionnelle pour avoir omis de vérifier le nombre d'espaces de stationnement intérieur compris dans la fraction de copropriété dont ils faisaient l’acquisition.
Les questions en litige
La responsabilité des défendeurs
Le courtier immobilier a l’obligation de démontrer l’exactitude des informations qu’il fournit au moyen d’une documentation pertinente et il est responsable de toutes les informations qu’il diffuse. Le notaire a quant à lui l’obligation de vérifier les titres de propriété et de conseiller les parties à l’acte de vente. Il doit s’assurer que les déclarations faites par le vendeur sont exactes et que la vente est valide et efficace. Si le notaire ne remplit pas ses obligations, il peut être tenu responsable des dommages causés.
Le jugement
Le tribunal conclut que le courtier immobilier a induit en erreur les acheteurs en publiant faussement sur la fiche descriptive que l’unité d’habitation était assortie de deux stationnements intérieurs, et ce, sans en vérifier la véracité. Or il est tenu d’agir avec prudence et diligence, ce qu’il a fait défaut de faire. Il a ainsi commis une faute envers les demandeurs qui leur a causé préjudice, engageant sa responsabilité civile extracontractuelle. Il doit être tenu responsable des dommages ainsi causés.
À cet égard, la juge Louise Lévesque a rappelé les enseignements du juge Henri Richard, alors qu’il était avocat, dans son ouvrage sur le courtage immobilier au Québec. Ce dernier énonçait que : la jurisprudence enseigne qu'une agence ou un courtier immobilier devient responsable extra contractuellement envers les tiers, s'il fournit des renseignements faux, puisqu'il doit toujours être en mesure d'en démontrer l'exactitude.
Dans les circonstances, la juge Louise Lévesque conclut qu’il était de la responsabilité du courtier immobilier de vérifier les renseignements qu’il fournissait sur la fiche descriptive destinée aux acheteurs potentiels, en l’occurrence les demandeurs, et d’en démontrer l’exactitude. Il se devait d’aller au-delà des informations communiquées par la vendeuse. En transmettant aux acheteurs un renseignement erroné quant au nombre de stationnements faisant l’objet de la vente, le courtier immobilier a engagé sa responsabilité envers eux, puisqu’il les a induits en erreur.
Quant à la responsabilité de la notaire, la juge rappelle que le notaire doit s’assurer des faits essentiels au soutien d’un acte ou d’une convention et informer son client des formalités nécessaires à sa validité et à son efficacité. Le notaire doit également effectuer un examen des titres pour assurer la sécurité juridique des transactions qu’il instrumente, même s’il n’a pas d’instructions précises à ce sujet de la part des parties à l’acte. Dans les circonstances, le tribunal conclut que la notaire n’a pas agi avec prudence et diligence et qu’elle aurait dû pousser plus loin ses vérifications quant au droit des acheteurs à l’utilisation de deux espaces de stationnement intérieur.
Dédommagement
Le tribunal conclut que le courtier et la notaire ont commis à l’égard des acheteurs une faute autonome qui, à elle seule, leur causé des dommages. Pour les motifs exposés dans le jugement, le courtier fut condamné à payer aux acheteurs la somme de 8 400 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Quant à la notaire, celle-ci fut condamné à payer la somme de 4 800 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec,
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Yves Joli-Coeur, Ad. E.
Avocat
Dunton Rainville
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