Lors d’une transaction immobilière portant sur une copropriété divise, nous pourrions être tentés de penser que les intervenants se limitent au vendeur, à l’acheteur, à leurs courtiers immobiliers respectifs ainsi qu’au notaire qui concrétisera la transaction à la fin du processus. Or, le syndicat de copropriétaires joue également un rôle important dans la transaction. En effet, en respectant ses obligations, le syndicat permettra au promettant acheteur d’obtenir toutes les informations pertinentes à sa prise de décision et, ainsi, les parties à la transaction pourront s’assurer que le consentement du promettant acheteur est éclairé.
L’article 1068.2 al. 1 du Code civil du Québec prévoit d’ailleurs le droit du promettant acheteur de demander au syndicat de copropriétaires « qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé ». Le syndicat a alors l’obligation, « sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci ». L’alinéa 2 de cet article prévoit par ailleurs que le syndicat doit également transmettre au vendeur les documents ou renseignements qu’il a fournis au promettant acheteur. Ainsi, les deux parties à la transaction immobilière ont les mêmes documents en main aux fins de négociation.
Évidemment, le promettant acheteur a intérêt à être représenté par un courtier immobilier qualifié en matière de copropriété. En effet, le courtier immobilier ayant un devoir de conseil envers son client, il doit alors s’assurer de recueillir toutes les informations pertinentes sur la copropriété convoitée. Le vendeur a également intérêt à être représenté puisque, le courtier immobilier ayant également un devoir d’information envers son client, il doit donc l’informer du fait que des documents concernant l’immeuble devront être remis à un éventuel promettant acheteur. Le courtier du vendeur communiquera lui-même avec le syndicat afin d’obtenir les documents pour être en mesure de bien connaître la copropriété et pouvoir ainsi répondre aux questions des courtiers d’éventuels acheteurs.
Quels sont les documents et les informations devant être remis par le syndicat ?
Le courtier du promettant acheteur pourrait demander que lui soit remis un formulaire intitulé « Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires », dûment complété par le syndicat. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, ce formulaire est recommandé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ce formulaire permet notamment d’en apprendre davantage sur différents éléments de la copropriété tels que le montant des charges communes mensuelles, le montant des cotisations spéciales ayant été voté en assemblée de copropriétaires, le cas échéant, le montant cumulé au fonds de prévoyance, les poursuites judiciaires intentées contre le syndicat, le cas échéant, etc.
Cependant, c’est surtout la clause 9.1 de la promesse d’achat, beaucoup plus complète, qui nous permet de répondre à la question. Cette clause stipule que la promesse d’achat « est conditionnelle à ce que l’acheteur examine et vérifie la déclaration de copropriété, y compris le règlement de l’immeuble ainsi que toutes ses modifications, les renseignements fournis par le syndicat des copropriétaires s’ils sont disponibles, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et du conseil d’administration des _____ dernières années, la police d’assurance de l’ensemble de la copropriété, le descriptif de la partie privative ou, le cas échéant, celui de la partie privative de l’unité de référence, les documents et renseignements relatifs au fonds d’auto assurance, les états financiers de la copropriété, incluant les sommes déposées au fonds de prévoyance », ainsi que d’autres documents qui peuvent être ajoutées à cette clause, au besoin.
Cette même clause prévoit également que le promettant acheteur doit recevoir copie des documents mentionnés précédemment dans un certain délai (généralement autour de sept (7) jours) suivant l’acceptation de la promesse d’achat. Advenant le cas où il n’est pas possible de lui fournir une copie authentique de la déclaration de copropriété, une copie certifiée conforme par le Bureau de la publicité des droits peut alors lui être remise. La clause stipule également qu’une copie certifiée conforme par le syndicat du règlement de l’immeuble doit être remise à l’acheteur.
Lorsque l’acheteur n’est pas satisfait de l’examen de ces documents ou s’il ne les reçoit pas dans le délai indiqué, il peut alors rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en avisant le vendeur par écrit dans les sept (7) jours suivant l’expiration du délai accordé au vendeur pour la remise des documents.
Ainsi, la collaboration du syndicat de copropriétaires est non seulement obligatoire en vertu du Code civil du Québec, mais elle est également essentielle au bon déroulement de la transaction immobilière et à l’obtention d’un consentement éclairé de la part du promettant acheteur. Sans les documents mentionnés précédemment, le vendeur peut perdre une vente ! Il est donc important que les acheteurs, les vendeurs ainsi que les courtiers immobiliers puissent compter sur la collaboration du syndicat de copropriétaires pour mener à bien la transaction.
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Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
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