Les vices cachés en copropriété : peut-on les prévenir ?

L’achat d’une unité de copropriété est un très bel événement en soi. On emménage avec excitation dans notre nouveau chez-soi que l’on décore avec soin dans le but d’y vivre des jours heureux. Malheureusement, cet achat peut vite tourner au cauchemar lorsqu’on découvre un vice caché sur l’immeuble après y avoir emménagé. C’est pourquoi certaines précautions s’imposent avant de procéder à l’achat de votre unité de copropriété.

Qu’est-ce que la garantie légale de qualité ?

C’est l’article 1726 du Code civil du Québec qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le l’immeuble et ses accessoires (garage, galerie, cheminée, etc.) sont exempts de vices cachés au moment de la vente. À noter que même si le vendeur n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente, il en est responsable.

Le vendeur et l’acheteur peuvent cependant, dans l’acte de vente, bonifier ou diminuer les effets de la garantie légale de qualité ou l’exclure entièrement. Par contre, dans ce dernier cas, il sera tout de même tenu de garantir la qualité de l’immeuble s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer[1].

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Afin qu’un problème soulevé sur un immeuble soit défini comme étant un vice caché, il faut s’assurer qu’il rencontre certains critères, tels que :

1. Le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente et qu’il ne doit pas être décelé par l’acheteur lors de son inspection de l’immeuble.

2. Le vice doit être suffisamment grave, c’est-à-dire que, s’il l’avait connu, l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou aurait demandé une diminution du prix de vente.

3. Le vice doit être existant au moment de la vente.

De plus, l’acheteur doit avoir agi en acheteur prudent et diligent dans l’inspection de l’immeuble avant d’en faire l’achat. Il doit donc procéder à un examen visuel attentif de l’immeuble et, si des indices portent à croire en la présence de vices potentiels, il doit alors avoir recours aux services d’un inspecteur qualifié.

Comment votre courtier vous aide-t-il dans votre devoir d’agir en acheteur prudent et diligent ?  

Votre courtier a un devoir de conseil et d’information envers vous, et ce, tout au long du processus transactionnel. Dans le cadre de ces obligations, il doit notamment découvrir les facteurs qui affectent défavorablement la propriété convoitée.

Pour découvrir ces facteurs défavorables, le courtier du vendeur doit remplir avec ce dernier un formulaire obligatoire qui s’intitule « Déclaration du vendeur », dans lequel le vendeur doit déclarer tout ce qu’il sait concernant sa propriété. On y traite notamment du terrain (sol), du sous-sol et des fondations, de la plomberie et de l’électricité, de la toiture, des rapports d’inspection antérieurs, etc. C’est également dans ce formulaire que le vendeur doit déclarer les incidents qu’a subis l’immeuble tels que les dégâts ou les infiltrations d’eau, les problèmes de structure et de fondation ou encore un incendie. Ces déclarations permettent au vendeur d’indiquer quelles sont les réparations ou les correctifs ayant été effectués sur l’immeuble, de manière à rassurer l’acheteur. Le formulaire « Déclaration du vendeur » doit obligatoirement être remis à l’acheteur ainsi qu’à son inspecteur en bâtiment.

Ainsi, l’usage de ce formulaire permet non seulement à l’acheteur de bien connaître la propriété convoitée, mais il permet également au vendeur de diminuer les risques d’être visé par un recours judiciaire en vice caché.

Votre courtier a également l’obligation de recommander à l’acheteur de procéder à une inspection de la partie privative et des parties communes de la copropriété, et ce, par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qualifié[2]. À cet effet, votre courtier peut d’ailleurs vous fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs. À noter que selon l’association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, l’âge moyen des copropriétés au Québec est de 29 ans[3]. Le parc immobilier étant vieillissant, il est donc d’autant plus important de redoubler de prudence lors de l’inspection de la propriété convoitée.

Que dois-je faire si je découvre un vice caché ?

Malgré toutes les précautions que vous avez prises à titre d’acheteur prudent et diligent avant de procéder à l’achat de votre unité de copropriété, il peut malheureusement arriver qu’on y découvre des vices dont personne ne pouvait soupçonner l’existence.

Bien que votre courtier puisse constater la problématique avec vous, il doit limiter ses actions aux actes de courtage immobilier. Votre courtier n’est donc pas autorisé à vous fournir une opinion juridique ou à rédiger un avis de dénonciation ou une mise en demeure. Cependant, votre courtier peut vous guider vers les sources d’informations appropriées et vers des professionnels compétents qui seront en mesure de vous guider et de vous conseiller quant à la suite des choses.

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RE/MAX est un réseau de courtiers immobiliers qualifiés dans la vente, l'achat et la location de copropriétés divises partout au Québec, lesquels sont en mesure d’obtenir et de prendre connaissance de toute l’information pertinente à la propriété convoitée et de vous conseiller en conséquence. De plus, les courtiers Affiliés Coproprié-T chez RE/MAX ont accès à un programme de formation exclusif et spécialement conçu pour la copropriété, soit le programme Coproprié-T, lequel leur permet de maintenir de hauts standards de qualité de service lors de leurs transactions impliquant des copropriétés divises.  

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Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
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