Établir la valeur marchande d’une unité de copropriété

Tant le vendeur que l’acheteur ont intérêt à connaître la juste valeur marchande d’une unité de copropriété, le premier parce qu’il souhaite obtenir le meilleur prix possible pour sa propriété, l’autre parce qu’il souhaite payer le juste prix pour son acquisition. Or, établir la valeur marchande d’une unité de copropriété n’est pas un simple exercice et les vendeurs et les acheteurs d’un tel type de propriété devraient s’assurer de faire appel à des professionnels compétents, tel qu’un courtier immobilier. 

En effet, l’un des rôles essentiels qu’occupe le courtier immobilier est justement d’établir la valeur marchande de l’unité de copropriété, et ce, afin d’être en mesure de bien informer et conseiller son client vendeur ou acheteur. La valeur marchande de l’immeuble doit refléter la réalité du marché. D’ailleurs, lorsqu’un courtier doit établir la valeur marchande d’un immeuble, il doit émettre une opinion fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art[1]. Les obligations déontologiques du courtier ne lui permettent pas, notamment, de transmettre un renseignement faux, trompeur ou incomplet quant au prix de vente d’un immeuble (qui doit d’ailleurs nécessairement être celui prévu au contrat de courtage vente)[2]. Par exemple, un courtier ne pourrait pas publiciser un prix de vente inférieur à celui indiqué au contrat de courtage vente dans le but de créer une surenchère.

Généralement, la méthode utilisée par le courtier sera celle de la parité, mieux connue sous le nom d’analyse comparative. D’abord, le courtier doit recueillir toute l’information pertinente sur la propriété, laquelle pourrait agir favorablement ou négativement sur la valeur marchande telle que l’emplacement de l’immeuble (veille, quartier, etc.), le type d’immeuble (unifamiliale, intergénérationnelle, copropriété, etc.), son état de conservation et d’entretien, ses dimensions, les matériaux, le nombre de pièces, la présence d’accessoires (piscine, garage, etc.), les inclusions et les exclusions, etc. Cela lui permettra ensuite de cibler les propriétés possédant des caractéristiques similaires. Pour ce faire, le courtier a accès à la base de données des services de diffusion de l’information, laquelle n’est d’ailleurs accessible qu’aux agences et aux courtiers. Enfin, grâce à son expertise et à ses connaissances du marché, le courtier sera en mesure de réaliser l’analyse comparative et ainsi établir la valeur marchande de l’unité de copropriété.

En matière de copropriété divise, il est également important de prendre en considération le fait que la copropriété est ou non gérée sainement par le syndicat de copropriétaires. En effet, les règles entourant la gestion d’une copropriété se sont grandement resserrées dans les dernières années et une mauvaise gestion de la copropriété peut rapidement affecter la valeur marchande d’une unité de copropriété. Pensons d’abord aux nouvelles règles entourant les assurances. Notamment, le syndicat de copropriétaires a dorénavant l’obligation de souscrire des assurances qui prévoient une franchise raisonnable contre les risques usuels et le montant de l’assurance souscrite doit permettre la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment[3]. De plus, le syndicat doit constituer un fonds d’auto assurance dédié au paiement des franchises prévues par les assurances auxquelles il souscrit ainsi qu’à la réparation du préjudice, au cas où le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir[4]. Prenons l’exemple de l’acheteur qui achète une unité de copropriété et qui, suivant l’achat, doit composer avec un incident grave tel qu’un incendie dans l’immeuble ou encore un important dégât d’eau et qui s’aperçoit que les assurances souscrites par le syndicat de copropriétaires ne sont pas suffisantes pour couvrir les réparations. Cette mauvaise gestion entraînera des coûts importants pour cet acheteur.

On peut également penser aux nouvelles règles entourant le carnet d’entretien et le fonds de prévoyance de l’immeuble. En effet, de nouvelles règles prévoient que tous les cinq ans, le conseil d’administration devra obtenir  une étude du fonds de prévoyance afin d’établir les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes[5]. Dans la même veine, le conseil d’administration du syndicat aura l’obligation d’établir un carnet d’entretien de l’immeuble dans lequel les entretiens faits et à faire devront y être décrits[6]. Encore une fois, prenons l’exemple de l’acheteur qui achète une unité de copropriété et qui, suivant l’achat, est informé que, parce que le fonds de prévoyance n’a pas été géré efficacement par le syndicat de copropriétaires, il doit maintenant débourser un important montant en vue du remplacement des fenêtres de l’immeuble. Aurait-il payé le même prix d’achat s’il avait su qu’il devait assumer le coût de remplacement des fenêtres utilisées par tous les propriétaires antérieurs ?

Ce ne sont là que quelques exemples de conséquences désastreuses d’une mauvaise gestion en copropriété, mais ils nous permettent de réaliser toute l’importance du rôle de votre courtier dans l’établissement de la juste valeur marchande d’une unité de copropriété. À cet effet, les courtiers Affiliés Coproprié-T chez RE/MAX sont disponibles pour vous accompagner dans ce processus. Ces derniers ont accès à un programme de formation exclusif et spécialement conçu pour la copropriété, soit le programme Coproprié-T, lequel leur permet de maintenir de hauts standards de qualité de service lors de leurs transactions impliquant des copropriétés divises. 

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Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
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