27 janvier 2023 - À l’été 2022, le gouvernement du Québec a non seulement interdit la double représentation mais depuis, exige également d’un courtier qui accompagne un acheteur sans contrat, de lui dénoncer avec plus de transparence qu’il ne le représente pas et qu’il représente plutôt le client avec lequel il est lié par contrat écrit. Qu’est-ce que ça veut dire ?
Tout d’abord, la double représentation est une situation par laquelle un courtier représente à la fois un vendeur et un acheteur, alors qu’il est lié par contrat avec chacun d’eux et que les 2 clients souhaitent transiger ensemble le même immeuble. Bien que rare, cette situation ne pouvait tout simplement pas perdurer car le courtier était évidemment en situation de conflit d’intérêt. Qui devait-il privilégier dans une telle situation ? Votre réponse est aussi bonne que la mienne ! Une chose est claire maintenant, cette situation est désormais interdite et le législateur fait maintenant prévaloir le contrat de courtage vente au détriment du contrat de courtage achat pour cet immeuble. Comme le dictons le dit par contre, le principe en droit, est qu’il y a toujours des exceptions. Cette situation n’y fait pas exception notamment pour les régions éloignées en province où aucun autre courtier n’est disponible pour représenter l’acheteur (certaines conditions s’appliquent).
Quant à l’autre changement, lui aussi est relatif à la notion de conflit d’intérêt. Il est maintenant interdit de représenter un client par l’entremise d’un contrat de courtage verbal. C’est-à-dire qu’il n’est désormais plus possible de représenter un client acheteur sans qu’un courtier soit lié par écrit avec lui. C’est donc uniquement par l’entremise d’un contrat de courtage achat qu’un courtier pourra représenter un acheteur.
A contrario, un courtier qui assiste ou accompagne un acheteur (il ne le représente pas) et qui n’est pas le courtier lié au vendeur par contrat de courtage, devra faire preuve d’une plus grande transparence envers cet acheteur. Nous le nommerons donc courtier collaborateur. Par l’entremise d’un nouveau formulaire OACIQ intitulé AVIS DU COURTIER SANS CONTRAT DE COURTAGE EXCLUSIF – ACHAT, le courtier collaborateur doit obligatoirement faire les mentions suivantes :
« Le COURTIER n’ayant signé aucun contrat de courtage ne représente pas et ne défend pas les intérêts de l’ACHETEUR. Le COURTIER travaille de facto pour le vendeur. Le COURTIER donnera à l’ACHETEUR, de manière objective, l’information pertinente à la transaction notamment à l’égard des droits et obligations de toutes les parties à la transaction. Dans tous les cas, le COURTIER doit : - vérifier les renseignements qu’il fournit et être en mesure de démontrer leur exactitude; - respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées et utiliser les renseignements personnels qu’il obtient aux seules fins pour lesquels ils lui sont transmis; - éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts. Le COURTIER ne pourra exiger aucune rétribution ni frais de l’ACHETEUR. Le COURTIER pourra, toutefois en certains cas, réclamer une rétribution du courtier du vendeur. Le cas échéant, la rétribution du COURTIER sera établie en fonction de l’offre du partage prévue au contrat de courtage du vendeur. »
Mais qu’en est-il d’un acheteur qui ne désire pas être représenté et faire affaire directement avec le courtier vendeur? Ou encore d’un vendeur qui n’est pas représenté alors que l’acheteur est lui lié par contrat de courtage achat? Est-ce toujours possible ? La réponse est oui. Dans ces cas, le courtier impliqué à la transaction n’a pas à utiliser le formulaire AVIS mentionné ci-haut mais il serait quand même souhaitable d’en utiliser un semblable. Pourquoi? Le courtier doit tout de même faire à la partie non représentée pratiquement les mêmes représentations à l’effet qu’il ne représente pas cette personne mais de façon verbale. Il est toutefois permis et souhaitable que les dirigeants d’agences requièrent de leurs courtiers un écrit à cet effet.
Qu’en est-il maintenant du rôle du courtier impliqué lors d’une telle transaction ? Son rôle consiste comme courtier collaborateur, à offrir à la partie non représentée un traitement équitable. C’est-à-dire de lui partager les informations importantes, relatives et pertinentes à la transaction, lui fournir la documentation pertinente et remplir ses autres devoirs tel que lui recommander de faire procéder à une inspection en bâtiment. Il doit aussi répondre aux questions de la personne non représentée mais ne pourra la conseiller outre mesure, cette personne n’étant pas son client. Il devra de plus protéger les informations confidentielles et/ou stratégiques de son client pour ainsi faire prévaloir ses intérêts.
Considérant ce qui précède, un acheteur ou vendeur devrait-il selon vous être représenté lors d’une transaction immobilière par son propre courtier ? Vous connaissez maintenant la réponse.
Me Joël Charron LL.L, Avocat, courtier immobilier agréé et DA
Président, enseignant et formateur principal
Académie de formation immobilière du Québec (AFIQ)
819.661.3148
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