3 novembre 2021 - Force est de constater qu’un sentiment de confusion persiste encore aujourd’hui vis-à-vis les concepts de valeur marchande et de valeur assurantielle. En effet, bon nombre de personnes et d’intervenants dans le domaine de l’immobilier ne font pas la distinction entre ces deux valeurs, de même qu’entre les notions de coût de remplacement et coût de reproduction, ni même entre le coût d’une nouvelle construction et le coût de reconstruction. Mais, dans un premier temps, comment distinguer la valeur marchande de la valeur assurantielle ? Tentons ici de démêler tout ça.
La valeur marchande
Dans l’industrie de la finance, les discussions portent souvent sur la valeur; celle-ci est d’ordre transactionnelle faisant allusion à la valeur marchande. Selon la définition de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), la valeur marchande :
« c’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :
les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché, et raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble;
l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique;
le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant;
le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ».
D’autre part, la valeur s’établit en fonction d’un objectif (marchande, dans ce cas-ci) et à des fins bien précises, soit aux fins de financement, de taxation, de gestion, d’expropriation, ou autres. Le rapport exige une analyse particulière selon les fins auxquelles le rapport est destiné et peut conduire à une valeur différente. Par ailleurs, l’établissement de la valeur marchande d’un immeuble prend en compte le terrain, ce qui n’est pas le cas pour la valeur assurantielle.
Enfin, la valeur marchande peut être estimée dans le présent, le passé ou le futur en fonction d’une nouvelle construction, que l’on déprécie ou non, selon le cas. Alors que la valeur assurantielle est établie dans l’hypothèse de la perte future du bien en fonction d’une reconstruction à neuf ou d’une valeur dépréciée.
Il n’existe donc pas de lien entre la valeur marchande d’un bien et la valeur assurantielle.
La valeur assurantielle
La valeur assurantielle représente la valeur de biens immobiliers, par exemple, dans un patrimoine collectif détenu en copropriété, à vocation résidentielle, commerciale ou industrielle en regard de la perte assurable de ces biens. Pour un bâtiment, cette valeur s’appuie souvent sur le calcul du coût de remplacement, de rétablissement ou de reproduction en reconstruction. La valeur assurantielle comprend, notamment, les nouvelles normes de construction à la date du rapport.
La valeur assurantielle intègre l’ensemble des pertes attribuables à un sinistre. Le requérant pourrait aussi indiquer d’autres biens assurables en plus du bâtiment qu’il serait convenu d’ajouter à la mission d’expertise. Par exemple, la valeur assurantielle pourrait inclure, entre autres, les pertes de revenus, les frais de subsistance supplémentaires (lorsque l’immeuble est inhabitable), le mobilier, les améliorations locatives d’un local commercial ou tout autre élément.
La valeur assurantielle peut comprendre :
une valeur de reconstruction en remplacement pour un bâtiment standard;
une valeur de reconstruction en reproduction pour un bâtiment désigné atypique ou patrimonial (mais non désigné par réglementation), ou une valeur de rétablissement;
une valeur de réaménagement pour l’aménagement paysager;
une valeur de remplacement ou de restauration pour des biens meubles, etc.
Toutefois, en présence de droits acquis, par exemple, la valeur assurantielle pourrait ne pas inclure la reconstruction selon la nouvelle réglementation de zonage en vigueur (le cas échéant). Cet aspect doit être considéré avec l’évaluateur agréé. En effet, des coûts extraordinaires pourraient être impliqués dans le cas où il y a perte de droits acquis lors d’un sinistre important. Cet aspect doit être considéré avec l’évaluateur agréé et l’assureur. Par ailleurs, on peut également établir la valeur assurantielle de la perte attribuable aux employés-clés selon les ententes de contrats de travail, par exemple. Une analyse d’impact et une évaluation des risques doivent être effectuées.
Il est important de bien saisir les exclusions indiquées au contrat d’assurance. En effet, il appartient à l’assuré de valider, avec son courtier d’assurance, les exclusions au contrat ainsi que les hypothèses émises par l’évaluateur une fois les clauses de la police d’assurance précisées. Par exemple, des éléments tels que les fondations, le drainage installé sous le sol ainsi que les ouvrages souterrains sont considérés comme des exclusions dans certaines polices d’assurance, de même que les aménagements paysagers.
COÛT DE REMPLACEMENT ET COÛT DE REPRODUCTION
En évaluation foncière comme en estimation, le coût se définit comme étant la « somme d’argent requise pour reproduire ou remplacer un bien ». Il n’est donc pas synonyme de « valeur » et ne doit pas être interprété comme tel.
Le coût de remplacement
Ce terme signifie ce qu’il en coûte pour substituer un bien à un autre de même utilité et d’accommodation comparable, mais sans être identique. Pourvu qu’ils soient encore disponibles sur le marché, les matériaux utilisés dans le calcul du coût de remplacement sont ceux employés dans la propriété à évaluer.
Le coût de reproduction
Ce terme signifie ce qu’il en coûte pour reproduire un bien de manière identique à l’original, c’est‐à‐dire en utilisant les mêmes matériaux et les mêmes méthodes de construction. Ainsi, il y a une différence fondamentale entre « remplacer » et « reproduire »; le premier étant la substitution par voie d’un bien semblable et d’accommodation équivalente, alors que la reproduction signifie la copie intégrale du bien en question.
Nouvelle construction et reconstruction
Jusqu’à maintenant, tout va bien. Mais attention! Le coût de remplacement et le coût de reproduction sont calculés de façon différente selon qu’il s’agit d’une nouvelle construction ou d’une reconstruction.
En effet, la « reconstruction » implique, entre autres, de devoir composer avec un emplacement déjà établi, notamment des éléments du terrain et des composantes du bâtiment à préserver, sans compter les contraintes et les imprévus de toutes sortes. Son coût sera donc nécessairement plus élevé et pourrait même varier à la hausse de façon significative, comparativement au coût relié à une nouvelle construction s’effectuant sans contrainte, sans urgence, ni entrave à son érection.
« Ne pas connaître l'éveil conduit à la confusion. » Lao Tseu
Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier
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