La valeur de reconstruction
Par la publication de ce règlement dans la Gazette officielle, l'article 1073 du Code civil du Québec imposera au syndicat de souscrire une assurance couvrant la « valeur de reconstruction » de l’immeuble. Celle-ci correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble entier, advenant une perte totale, sans tenir compte de son état de vétusté. Cette obligation prendra effet le 15 avril 2021 ou subséquemment si la couverture d'assurance vient à échéance après cette date.
Professionnels compétents
Seuls les membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec seront habilités à évaluer le montant d’assurance des biens requis pour un syndicat, afin de couvrir l’immeuble. L’article 3 du règlement prendra effet le 15 avril 2021.
Évaluation de l’immeuble
La valeur de reconstruction doit être évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé. Cette obligation prendra effet le 15 avril 2021 ou subséquemment. Toutefois, à l’égard d’une copropriété pour laquelle l’évaluation a été effectuée dans les quatre ans précédant le 15 avril 2020, par un évaluateur agréé, le syndicat aura cinq ans suivant la date de cette évaluation pour en faire réaliser une nouvelle (article 5 du règlement).
Risques couverts
L’article 4 du règlement fournit une liste exhaustive des risques couverts « de plein droit » dans un contrat d’assurance. Tous les syndicats ne souscriront pas nécessairement à toutes ces protections, à la différence que dorénavant, un contrat d’assurance devra préciser les couvertures qui en sont exclues. Le tout entrera en vigueur le 15 avril 2021.
Fonds d’auto-assurance
La création du fonds d’auto-assurance est une des pierres angulaires des nouvelles dispositions législatives prévues par le projet de loi 141. Il deviendra donc obligatoire le 15 avril 2022, soit 24 mois après la date de publication du règlement qui s’y rattache. Au final, les syndicats de copropriétaires devront l’avoir constitué sur une période maximale de deux ans.
Ce fonds devra égaler la franchise la plus élevée (article 2 du règlement), parmi toutes les couvertures d’assurance souscrites par un syndicat. À noter que pour les fins de ce calcul, on ne tiendra pas compte des franchises pour les tremblements de terre et les inondations.
Par ailleurs, si ce fonds devait être utilisé (pendant sa capitalisation), et que plus de la moitié de sa valeur devait y être retranchée, un syndicat aurait deux ans pour le renflouer. Mais advenant que le montant prélevé soit inférieur à la moitié du montant total à capitaliser, la période de grâce pour le renflouer serait d’un an.
Assurance obligatoire pour tout copropriétaire
Le règlement prévoit, à son article 1, que le montant minimal d’assurance responsabilité civile qu’un copropriétaire devra détenir sera de 1 million de dollars, si l’immeuble compte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unité de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise. Le montant minimal sera de 2 millions si l’immeuble comporte 13 fractions ou plus. Cet article prendra effet le 15 octobre 2020.
Il est à noter que dans le calcul du nombre de fractions, on ne tient pas compte, par exemple, des fractions dont la destination est pour des fins de stationnement.
Dans l'ensemble, ces dispositions adoptées répondent aux recommandations faites par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), à l’exception des dispositions relatives à la franchise raisonnable et à la perte importante, qui ne figurent pas au menu de ce règlement.
Pour consulter plus en détail ce règlement, on peut cliquer sur cet hyperlien.
Par Me Yves Joli-Coeur pour Condolegal.com
Montréal, 15 avril 2020
