8 janvier 2023 — Les transactions en copropriété ne sont pas simples. Elles requièrent une rigueur sans faille, car le diable se cache souvent dans les détails. Un notaire qui a instrumenté la vente d’un condo (en 2018) l’a appris à ses dépens, à la Cour du Québec — Division des petites créances, en raison d’une faute professionnelle qu’il a commise en ne se référant pas à la déclaration de copropriété.
L’histoire se résume à celle d’un copropriétaire vendeur qui n’a pas rempli son « obligation de délivrance », en vertu du Code civil du Québec. L’acte de vente promettait que l’acheteur disposerait du « droit à l’usage exclusif de deux stationnements », alors qu’en réalité, un seul était réservé à cette fin. Un second pouvait être utilisé dans l’espace de stationnement réservé aux visiteurs.
Notaire mis en cause
L’acheteur (le demandeur) réclamait une diminution du prix de vente de 7 000 $, plaidant qu’il ne pouvait « jouir d’un deuxième stationnement à usage exclusif. » Pour sa part, la vendeuse (défenderesse) a demandé « l’intervention forcée » de son notaire, « afin d’exercer une demande en garantie, pour que ce dernier soit condamné à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcé contre elle », précise le jugement.
Le juge Stéphane D. Tremblay s’est donc penché sur la responsabilité du notaire dans cette affaire. Ce dernier a entre autres affirmé « ne pas avoir consulté la déclaration de copropriété », afin de s’assurer que les stipulations contenues dans l’acte de vente étaient conformes. Il a justifié cette négligence en disant s’être fié à l’acte de vente intervenu en avril 2012, instrumenté par un autre notaire concernant le même immeuble.
Il affirmera, « candidement », avoir tout simplement reproduit la clause relative aux stationnements qui s’y trouve, pour ensuite produire en preuve cet acte de vente. Or, se fier au travail antérieur d’un collègue notaire était insuffisant. Il lui fallait vérifier la « conformité de l’acte de vente à la déclaration de copropriété en vigueur. »
Faute professionnelle
Ce notaire « a tout simplement abdiqué son obligation d’examiner les titres de propriété. Ce faisant, il a commis une faute professionnelle », d’ajouter le jugement. La défenderesse a donc été condamnée à verser quelque 3 000 dollars à la demanderesse, avec intérêts au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation, soit le 17 avril 2018. La cour a estimé ce montant juste et raisonnable dans les circonstances.
Quant au notaire, il a été condamné à indemniser la défenderesse pour le montant total de la condamnation en capital, intérêts et frais de justice.
Pour lire l’intégralité de ce jugement, on peut cliquer sur cet hyperlien.
Montréal, 8 janvier 2023
