Fièvre printanière du condo: prudence avant d’acheter

27 février 2019 - L’hiver tire à sa fin. Avec l’arrivée du printemps, plusieurs consommateurs voudront accéder à la propriété. Mais avant de se commettre, tous ont intérêt à savoir dans quoi ils s’embarquent. Advenant qu’ils optent pour un condo, il leur faudra s’informer avec rigueur pour bien connaître l’immeuble qui abrite l’appartement convoité.

L’acheteur qui souhaite acquérir en copropriété divise devrait, dans un premier temps, faire affaire avec un courtier immobilier qui s’y connaît en la matière. Ce dernier lui proposera entre autres d’utiliser le DRCOP (Demande de renseignements au syndicat de copropriétaires). Bien qu'il ne soit pas obligatoire, ce document est indispensable, notamment pour s’informer des états financiers du syndicat concerné.

Y a-t-il un fonds de prévoyance?

Il est primordial, d'enblée, que les syndicats approchés puissent confirmer que leur fonds de prévoyance est suffisant, au regard des travaux projetés dans leur immeuble à court, moyen et long terme. Il ne faut pas se fier à un montant qui pourrait paraître adéquat, en apparence, mais bien s’assurer qu’il suffira pour faire face aux dépenses nécessaires le moment venu. Dans la négative, l’acheteur pourrait se retrouver dans une spirale de cotisations spéciales, gracieuseté des copropriétaires de première et de deuxième génération, qui sont partis sans payer.

Par ailleurs, les syndicats qui ont prévu un plan de gestion de l’actif du bâtiment, assorti d’une étude du fonds de prévoyance préalable, fourniront un bon indice que leur copropriété est administrée et gérée dans les règles de l’art. À la condition que ce plan soit respecté, c’est-à-dire que les procédures inhérentes à l’entretien et aux travaux à faire sont enclenchées.

Déclaration du vendeur sur l’immeuble

Autre donnée importante : la Déclaration du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise, qui a récemment été rendue disponible par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Cette déclaration obligatoire permettra d’obtenir une foule de renseignements précieux. On y demande, entre autres, si un assureur a déjà refusé une réclamation à la suite de dommages causés à l’unité convoitée, ou si du cannabis y a été cultivé dans le passé, voire toute autre drogue, produit chimique ou dangereux.

Les questions vont très loin dans le détail et touchent, notamment, la qualité de l’air intérieur du bâtiment. Y a-t-il ou y a-t-il déjà eu une condensation importante et régulière en hiver, que ce soit sur les fenêtres, les verrières, les portes-fenêtres et les murs? On demande également s’il y a présence d’odeurs, de moisissures et de pourritures.

La déclaration du vendeur et ses limites

Cela dit, la déclaration du vendeur sur l’immeuble peut présenter des limites, advenant qu’un copropriétaire vendeur n’ait pas assisté aux assemblées générales annuelles. Si tel est le cas, il risque de ne pas pouvoir répondre à toutes les questions posées. Le DRCOP demeure l’un des outils de prédilection, car il s’adresse directement au syndicat et ses administrateurs.

Il serait bon qu’un éventuel acheteur puisse aussi prendre connaissance de la déclaration de copropriété, afin d’y voir quels sont les règlements de l’immeuble qui ont été adoptés. Certaines copropriétés interdisent la présence d’animaux. Cela dit, même s'ils sont interdits, un tribunal pourrait invalider ce règlement, comme cela s'est produit en octobre 2017 à la Cour du Québec - Division des petites créances. Par ailleurs, la consommation du cannabis y est-elle prohibée dans certaines parties communes à usage restreint, voire dans tout l’immeuble, ce qui inclurait les parties privatives? Si les réponses recueillies ne donnent pas satisfaction à l’éventuel acheteur, ce dernier a intérêt à ne pas insister et à concentrer ses recherches ailleurs.

Pour tout savoir sur l’achat en copropriété divise, référez-vous aux fiches pratiques de Condolegal.com qui traitent du sujet.

Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 27 février 2019