13 octobre 2015 — Un sondage sur le fonds de prévoyance a récemment été mené. Cette enquête a confirmé une appréhension entretenue depuis plusieurs années : l’indiscipline d’un certain nombre de syndicats de copropriétaires pourrait, éventuellement, entraîner une perte de confiance généralisée à l’égard de ce concept d’habitation collective.
Les trois auteurs du sondage, soit le RGCQ, la FCIQ et l’APCHQ se disent inquiets des résultats obtenus, car il appert que plusieurs syndicats de copropriétaires n’investissent pas assez dans leur fonds de prévoyance.
Pour le RGCQ, les réponses recueillies étaient prévisibles. D'ailleurs, cet organisme à but non lucratif a sonné l'alarme à plusieurs reprises depuis sa création, en 1999. À titre d’exemple, ce sondage a révélé que 49 % des administrateurs de copropriété ne disposent d’aucun instrument de mesure pour savoir, avec exactitude, combien cotiser à leur fonds de prévoyance annuellement.
Pour en finir avec le 5 %
En outre, les deux tiers (67 %) des répondants ont confirmé que leur fonds de prévoyance était insuffisant, par le fait de cotisations annuelles inférieures à 5 %. Ce pourcentage représente pourtant le minimum requis pour constituer un tel fonds, bien qu’il soit dérisoire, la plupart du temps, au regard des besoins réels d’un immeuble. Pour pouvoir remplacer les parties communes d'une copropriété arrivées à échéance, ou pour effectuer des travaux majeurs, le moment venu, les pourcentages requis peuvent atteindre 10 %, 15 %, voire plus.
Pas étonnant que parmi les 863 participants (administrateurs et gestionnaires de copropriété) à ce sondage, quelque 41 % ont affirmé avoir manqué de liquidités pour financer des travaux qui ne pouvaient pas attendre. Ces travaux relevaient du fonds de prévoyance. Dans 68 % des cas, ce manque d’argent est survenu dans des immeubles qui ont plus de 15 ans d’âge. Il a donc fallu procéder à des appels de charge (cotisations spéciales) dans une proportion de 61 %. Il appert que cette pratique est devenue monnaie courante en copropriété. N’empêche, une large proportion des répondants préféreraient, et de beaucoup, cotiser les bons montants d’argent dans leur fonds de prévoyance, et ainsi faire preuve d’une meilleure vision à moyen et long terme.
Négligence des acheteurs
Les acheteurs de condos sont nombreux à ne pas faire les vérifications diligentes avant d’acquérir. Pour eux, la santé financière d’un immeuble n’est pas une préoccupation, en raison d’une méconnaissance des nombreux postes complexes propres à une copropriété. « Par conséquent, cette santé financière devient un facteur déterminant dans l’établissement du prix d’achat », précise Christiane St-Jean, membre du conseil d’administration de la FCIQ et présidente de la Chambre immobilière de Québec (CIQ).
« Le législateur doit agir au plus vite pour que la situation change, car à l’heure actuelle, l’acquisition d’un condo au Québec est une véritable profession de foi », lance pour sa part Yves Joli-Coeur, avocat émérite et secrétaire général du RGCQ.
À une époque où la vente des condos est au ralenti au Québec, les résultats de ce sondage pourraient faire réfléchir plusieurs acheteurs éventuels. Déjà que l’APCHQ prévoyait, en 2015, une baisse de 9 % des mises en chantier de copropriétés, il ne faudrait pas, qu'en plus, certains acquéreurs remettent en question l'idée d'acheter un condo. Pour éviter d'en arriver là, le gouvernement québécois doit annoncer une réforme législative sur la copropriété dans les plus brefs délais. Un projet de loi est sur la table, a récemment annoncé la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.
Montréal 13 octobre 2015
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