9 mai - Avec l'arrivée du beau temps, les acquéreurs de condos ne tarderont pas à se manifester en plus grand nombre, si ce n'est déjà fait. Certains voudront acquérir dans une copropriété existante, tandis que d'autres se tourneront vers une copropriété neuve, en tant qu'investisseurs. Mais avant de plonger, ils devront agir avec prudence et diligence.
Acquérir un condo déjà loué par un locataire peut être une solution avantageuse pour un investisseur, puisqu'il n'aura pas à en chercher un lui-même. Rien n’empêche un copropriétaire-bailleur de vendre son appartement et un acquéreur de l'acheter, même si un locataire y vit et décide d’y rester. Le bail sera reconduit et les conditions de location demeureront les mêmes.
Vérifier avant d'acheter
Toutefois, l'achat d'un appartement loué nécessite des vérifications, tant en ce qui a trait à la légalité de cette location qu'au regard du statut du locataire. Certaines déclarations de copropriété fixent des limites aux locations. À titre d'exemple, elles interdisent habituellement celles qui sont inférieures à un an, afin d'éviter un va-et-vient incessant de locataires en transit, ce qui accroîtrait le risque assurable d'une copropriété, mais risquerait aussi de nuire à l'équilibre d'une collectivité de copropriétaires.
Si un acheteur opte pour un condo neuf qu'il compte louer à une tierce personne, il devra honorer certaines obligations, notamment aviser son syndicat que l'appartement est loué et fournir l'identité du locataire. Il lui faudra également remettre à ce dernier une copie du règlement d'immeuble, l'informer des règles de jouissance dans l'immeuble et intervenir, si ce dernier éprouve des difficultés à jouir pleinement des lieux qu'il a loués. En outre, tout copropriétaire bailleur devra répondre des dommages occasionnés à la copropriété par son locataire, ainsi qu'aux copropriétaires eux-mêmes, en cas de non-respect du règlement d'immeuble.
Par ailleurs, l'achat d'un appartement déjà loué avec l’intention d’y habiter, à court terme, devrait encore là inciter à la prudence, en ce sens qu'il faudra s’assurer que le locataire déjà en place ne jouit pas d’un. Cela se produit lorsqu’une copropriété divise n’a pas été créée pendant sa construction. En pareille situation, un promoteur devra déposer une demande de conversion d’immeuble auprès de la Régie du logement, pour que ledit immeuble puisse être transformé en copropriété divise. Si la demande est acceptée, les locataires présents dans l'immeuble pourront y demeurer tant et aussi longtemps qu’ils le voudront. La Régie du logement a ainsi voulu empêcher les reprises de possession par un promoteur.
Si le locataire ne dispose pas d’un bail à vie, et qu'un acheteur désire prendre possession de l’appartement qu'il a acheté, il lui faudra alors envoyer un avis de reprise de possession à son locataire. Cet avis devra lui être acheminé au moins six mois avant l’expiration d’un bail à durée fixe, ou un mois avant, dans le cas d'un bail d’une durée de six mois ou moins. Comme le dit un vieil adage, un copropriétaire avisé en vaut deux.
Montréal 9 mai 2015
