Majorité double

Le Code civil du Québec, aux articles 1098 et 1108, établit une “majorité double” pour certaines décisions importantes de l'assemblée des copropriétaires, nécessitant un consensus en nombre de copropriétaires et en droits de vote. L’article 1098 du Code civil du Québec concerne des décisions majeures comme le changement de destination de l’immeuble, tandis que l’article 1108 du Code civil du Québec permet de mettre fin à la copropriété. Ces dispositions assurent une prise de décision réfléchie, protègent les droits individuels des copropriétaires et favorisent une gestion saine de la copropriété.

Objet

La majorité double des articles 1098 et 1108 du Code civil du Québec est une très forte majorité par rapport à celle de l’article 1096 du Code civil du Québec (majorité absolue) ou celle de l’article 1097 du Code civil du Québec (majorité renforcée). Elle nécessite une adhésion plus large de la part des copropriétaires. La raison à cela est que les décisions qui y sont soumises sont des décisions lourdes de conséquences nécessitant un certain consensus de la collectivité. Les décisions concernées par cette majorité sont:

Le changement à la destination de l'immeuble;
L'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble;
La modification de la déclaration de copropriété afin d'autoriser la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif (c'est-à-dire, le concept de « time shararing »).;
La fin à la copropriété.

Mode de calcul

La règle de la "double majorité ou majorité double" fait référence à deux critères distincts : le nombre de propriétaires et le pourcentage de votes. Pour qu'une résolution soit adoptée selon le principe de la double majorité, elle doit recueillir l'approbation d'au moins les trois quarts (75 %) des copropriétaires, qu'ils soient des personnes physiques ou des personnes morales. De plus, les votes en faveur de cette résolution doivent représenter au moins 90 % du total des voix au sein de la copropriété.

Illustrations

Imaginons une copropriété de 20 copropriétaires, totalisant 2000 voix. Pour qu'une décision soit prise selon la règle de la double majorité, il faudrait que :

Au moins 15 copropriétaires (75% de 20) votent en faveur de la décision, car 75% de 20 équivaut à 15. Cela remplit le critère du nombre de propriétaires.
Les votes favorables doivent représenter au moins 1800 voix (90% de 2000), ce qui remplit le critère du pourcentage de votes.

Si, par exemple, 16 copropriétaires votent en faveur de la décision (ce qui est plus que les 15 requis) et que leurs votes représentent 1700 voix (ce qui est moins que les 1800 nécessaires), alors la majorité double ne serait pas atteinte, même si la majorité en nombre est dépassée. La décision ne serait donc pas adoptée selon le principe de la double majorité.

BON À SAVOIR ! La "majorité double", définie par les articles 1098 et 1108 du Code civil du Québec, représente un seuil de consensus élevé pour des décisions cruciales au sein d'une copropriété. Elle exige l'accord d'au moins trois quarts (75 %) de tous les copropriétaires et que leurs votes représentent au moins 90 % de l’ensemble des voix de la copropriété.

À RETENIR: Cette "majorité double" reflète l'importance de certaines décisions telles que le changement de destination de l'immeuble, l'aliénation de parties communes essentielles, les modifications permettant le "time sharing" ou la liquidation de la copropriété.

ATTENTION ! Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1^er janvier 1994 prévoient un vote à l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. En vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, cette unanimité subsiste par exception.