Quels sont ses pouvoirs ?

Les pouvoirs du syndicat sont conçus en fonction de l'intérêt collectif des copropriétaires et trouvent leurs limites dans le respect des droits individuels des copropriétaires garantis par la déclaration de copropriété et par la Charte des droits et libertés de la personne (par ex. : l’inviolabilité de la demeure). Ces pouvoirs du syndicat reposent sur quatre axes : la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes, la défense des droits collectifs et les modifications apportées à la déclaration de copropriété.  

Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes. Le syndicat peut également agir en justice à l'encontre notamment d'un copropriétaire. Le Code civil du Québec confère au syndicat de copropriétaires des pouvoirs étendus pour administrer la copropriété.

Conservation de l’immeuble et administration des parties communes

Le syndicat est chargé de la conservation de l’immeuble et de l’entretien et l’administration des parties communes. Ce double pouvoir relève pour l'essentiel d'un des deux organes décisionnels, à savoir le conseil d'administration. La plupart des tâches que cet organe décisionnel doit accomplir convergent autour de cet objectif fondamental, à savoir :

• Faire exécuter les travaux nécessaires afin d’éviter une détérioration des parties communes de l’immeuble;
• Faire réaliser (à l'intérieur d'une partie privative) les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou d’autres qui sont urgents;
• Confier à un gérant la totalité ou une partie de l’administration courante, tout en restant maître des décisions à prendre pour le bien de la copropriété;
• Se joindre à une association de syndicats de copropriétaires pour réaliser des économies d’échelle, grâce à une mutualisation des services offerts aux copropriétés qui en font partie.

Toutefois, il relève du pouvoir de l'assemblée des copropriétaires de décider:

• Des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes;
• La répartition du coût de tels travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;
• De l'achat ou la vente des fractions ou des parties communes (articles 1076, 1097 et 1098 du Code civil du Québec), ou consentir d’autres droits réels, par exemple une servitude; 
• La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

Défense des droits collectifs

Les pouvoirs dévolus au syndicat sont coercitifs. Il peut (et parfois doit) entreprendre des recours judiciaires pour mettre en œuvre ses pouvoirs et assumer ses responsabilités. C'est ainsi qu'il peut :

• Demander au tribunal d’ordonner à tout copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété, à plus forte raison quand, à défaut de le faire, il cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à des copropriétaires;
• Intenter une action en justice fondée sur un vice caché, de conception, de construction ou du sol;
• Percevoir les charges communes des copropriétaires;
• Relever de ses fonctions l’administrateur ou le gérant qui, en tant que copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance;
• Priver de son droit de vote tout copropriétaire qui n’a pas payé sa quote-part des charges communes pendant plus de trois mois, voire sa contribution au fonds de prévoyance;
• Publier un avis d’hypothèque légale sur l’unité d’un copropriétaire qui se trouverait, pendant plus de 30 jours, en défaut de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance;
• Demander au tribunal de résilier le bail d’une partie privative, advenant que le non-respect d’une obligation, par le locataire, causerait un préjudice sérieux à un autre occupant ou un copropriétaire de l’immeuble;
• Mettre fin (sans pénalités) à un contrat conclu par l'administrateur provisoire visant l’entretien de l’immeuble, ou de tout autre nature, après l’élection d’un nouveau conseil d’administration. Les contrats résiliables doivent excéder une durée d’un an, auquel cas les nouveaux administrateurs auront 60 jours (suivant leur élection) pour procéder l’annulation desdits contrats. 

Modification de la déclaration de copropriété

Le syndicat peut procéder à la modification de la déclaration de copropriété. Cette action est conditionnelle au respect des modalités prévues par la Loi à ce chapitre. Ce pouvoir est étroitement balisé par le Code civil du Québec, en ce sens qu’il ne saurait être question d’imposer à un copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative.

BON À SAVOIR ! Le syndicat de copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Sa personnalité juridique est unique. Ses actions sont généralement dictées par le conseil d’administration.

À RETENIR:​ Dans la section appelée Acte constitutif, la déclaration de copropriété établit la nature des pouvoirs conférés à l’assemblée des copropriétaires et au conseil d’administration.

ATTENTION !​ Le syndicat de copropriétaires pourrait engager sa responsabilité civile s’il n’accomplit pas correctement sa mission, par exemple en ne faisant pas respecter la déclaration de copropriété ou en laissant des copropriétaires entreprendre des travaux irréguliers.

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