L’article 1083 du Code civil du Québec permet aux syndicats de copropriétaires d’être regroupés au sein d’une association. Plus incitatif que créateur de droit, cet article a pour objet d’encourager les syndicats à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Ces derniers peuvent, ainsi, mettre en commun diverses ressources liées à l’entretien et à la conservation de leur immeuble. En préconisant la force du nombre, les syndicats de copropriétaires réunis peuvent établir des stratégies efficaces, afin de mieux faire face à certaines dépenses communes et réaliser des économies d’échelle.
Le législateur n’a pas jugé opportun d’encadrer davantage ce type l’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers. Des syndicats peuvent ainsi, à tout moment décider de se regrouper en association. De même en tout temps un syndicat peut rejoindre les associations existantes.
Objet et mission
Une association de syndicats peut notamment être créée pour :
Organisation et fonctionnement
L’association crée ses propres règles, en fonction de besoins et d’objectifs particuliers. Elle est généralement administrée par un conseil d’administration composé d’un représentant désigné par chaque syndicat membre. À cet égard, les administrateurs agissent à titre de mandataire des membres de l’association. Quant à la répartition des coûts, diverses formules sont envisageables. On peut prévoir, entre autres, que les charges relatives aux services communs soient réparties au prorata du nombre d’unités qu’abrite chacune des copropriétés.
Contextes propices à une association
Généralement, les copropriétés qui sont voisines et juridiquement indépendantes, c’est-à-dire qu’elles ont une déclaration de copropriété et un syndicat qui leur sont propres, ont plusieurs raisons valables de se regrouper au sein d’une association. Leur proximité favorise une meilleure harmonisation des projets qu’elles pourraient entreprendre, par le fait d’un environnement homogène.
La création d’une association est également pertinente lorsqu’il faut tenir compte des paramètres découlant d’une servitude. Celle-ci est habituellement créée avant ou au moment de la publication de la déclaration de copropriété. Une servitude est généralement destinée au bénéfice des copropriétaires. Elle implique, la plupart du temps, une administration par le syndicat et met en commun divers équipements et infrastructures. Il peut notamment s’agir d’une rue privée, de trottoirs, d’équipements sportifs ou communautaires. Ainsi, l’association agira comme un forum d’échanges afin d’en arriver à des prises de décisions. Pour leur part, les administrateurs des syndicats qui sont membres de cette association pourront discuter et s’entendre sur les questions d’ordre opérationnel.
Cas d’espèces
La création d’une association de syndicats de copropriétaires est moins pertinente pour les copropriétés par phases, établies selon la méthode des déclarations de copropriété concomitantes. Il faut savoir qu’habituellement, le syndicat de la copropriété initiale s’occupe de gérer et d’administrer l’ensemble des services communs. Une association risquerait de créer ainsi un double emploi.
L’importance d’un contrat écrit
L’article 2267 du Code civil du Québec stipule, notamment, que le contrat constitutif de l’association peut être écrit ou verbal. Cela dit, il est fortement déconseillé de s’associer par le truchement d’une entente verbale. Les objectifs d’une association doivent être précisés en détail et par écrit. Cela confirmera sa capacité juridique d’agir, au besoin. L’absence d’une entente écrite pourrait ouvrir la porte aux contentieux entre les parties, notamment en ce qui a trait au fonctionnement de l’association et au partage des dépenses.
En somme, les syndicats qui désirent se regrouper devraient (avant toute chose) consulter un juriste, que ce soit un notaire ou un avocat qui s’y connait en droit de la copropriété, mais aussi en rédaction de contrat. Au fil des discussions qu’il aura avec les administrateurs des syndicats qui requerront ses services, un juriste sera en mesure d’établir clairement leurs besoins. Il pourra, en outre, rédiger un contrat d’association adapté aux particularités propres à chacun des syndicats visés.
Contenu du contrat d’association
La rédaction d’un contrat d’association ne saurait être prise à la légère. Son contenu devra être étoffé et d’une grande précision, afin de réduire les risques de litiges entre ses membres et pour assurer le bon fonctionnement du regroupement. Un contrat d’association devrait entre autres contenir les éléments suivants:
Les raisons justifiant cette association et les objectifs poursuivis;
Ses caractéristiques et ses règles de fonctionnement. Cette partie du contrat stipulera que les administrateurs peuvent agir en son nom, notamment pour conclure des contrats.
Les règles afférentes au conseil d’administration de l’association. Ce volet déterminera, essentiellement, combien d’administrateurs peuvent y siéger, les pouvoirs dont ils disposent et quels sont leurs devoirs et obligations;
Les règles afférentes aux assemblées générales ou extraordinaires des membres. On pourra ainsi établir les pouvoirs de l’assemblée, savoir comment la convoquer et assurer son bon déroulement;
Les couvertures d’assurances de l’association;
La définition et l’énumération des charges et comment les percevoir auprès des syndicats membres, sans oublier les conséquences advenant un défaut de paiement, pour ne citer que ces exemples.
BON À SAVOIR ! Les syndicats de copropriétaires n’ont pas tous intérêt à se regrouper au sein d’une association, dont la création doit reposer sur des raisons valables. Chaque syndicat de copropriétaires devrait, avant même de penser à se regrouper, faire analyser la question par un juriste compétent. Ce dernier déterminera la pertinence ou non (pour un syndicat) d’être regroupé.
À RETENIR: Généralement, le regroupement (au sein d’une association) des copropriétés constituées aux termes de déclarations de copropriété concomitantes ne sera d’aucune utilité. Il faut savoir que d’une certaine manière, le syndicat de la copropriété initiale fera office d’association.
ATTENTION ! Une association ne peut valablement agir que dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés aux termes du contrat. Toute initiative qui ne relèverait pas de ses compétences pourrait être déclarée nulle.
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