Les dégâts d’eau représentent la première cause de sinistralité en copropriété; ils sont aussi de plus en plus coûteux et ce, que ce soit pour les syndicats de copropriétaires ou leurs assureurs. À titre de référence, au cours des dix dernières années, la proportion des dégâts d'eau a plus que doublé dans les immeubles en copropriété. En vue de limiter l’étendu des dommages occasionnés par les fuites d’eau, des systèmes de détection de fuites d’eau ont été créés afin de déceler toute quantité anormale d’eau sur le plancher; ce type de système assure également la fermeture automatique de l’entrée d’eau principale de l’appartement.
Assureurs
De nos jours, les assureurs exigent maintenant l’installation de systèmes de détection de fuites d'eau avec coupure d'eau automatique dans les parties communes ainsi que les parties privatives; cette exigence vise à maintenir la couverture d'assurance dont le syndicat a besoin.
Mode de fonctionnement
De petits capteurs sont installés aux endroits les plus sujets aux fuites d’eau, c'est-à-dire près des laveuses, des lave-vaisselles, des chauffe-eaux, des toilettes et des éviers; lorsqu’un capteur entre en contact avec une petite quantité d’eau, il transmet immédiatement un signal au module maître ce qui commande la fermeture automatique de l’entrée d’eau principale de l’appartement. Bref, la rapidité d'action des systèmes de détection de fuites d'eau permet de réduire considérablement l’étendue des dommages causés par les fuites d’eau.
Prise en charge par le syndicat
En principe, les déclarations de copropriété prévoient que si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux d’entretien dans sa partie privative, le syndicat pourrait être appelé à intervenir et à agir à sa place; en effet, l'article 1039 du Code civil du Québec mentionne que la collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun et qui doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble soient effectués.
Dans la 5e édition de son ouvrage intitulé La copropriété divise, l'auteure et la notaire émérite Christine Gagnon a écrit sur le sujet ce qui suit: « si le syndicat fait face à l'exigence de l'assureur d'installer des systèmes de protection dans l'immeuble contre les dommages par l'eau sous peine de ne plus avoir de couverture d'assurance pour tout dommage causé par l'eau dans l'immeuble, il s'agit d'une question qui relève de sa compétence, du devoir de conservation et des opérations d'intérêt commun qui s'étendent à l'ensemble de l'immeuble; assurer l’immeuble c'est certainement voir à sa conservation. »
Travaux dans les parties privatives
Le syndicat a l’obligation légale de veiller à la sauvegarde de l’immeuble ainsi qu'au regard des travaux à réaliser dans les parties communes et les parties privatives; en pareille situation, l’article 1066 du Code civil du Québec prévoit qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux qui sont nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état et ce, même si ceux-ci doivent être effectués à l'intérieur de sa partie privative. Or, si une seule partie privative n'est pas munie d'un système de détection de fuites d'eau dans les délais requis suite à la négligence ou du refus d'un copropriétaire, l'ensemble du bâtiment ne serait pas couvert pour les dommages causés par l'eau.
Toujours selon Me Christine Gagnon, « le défaut de faire des travaux dans une seule partie privative pourrait causer éventuellement des dommages à l'ensemble des copropriétaires et au syndicat lors de la survenance d’un sinistre non couvert; ceci amène à considérer ce système de détection de fuites d'eau comme un système commun où il protège non pas la partie privative seulement, mais l’ensemble de l’immeuble. »
Mode de répartition des dépenses
Quant au mode de répartition du coût généré par l'installation d'un système de détection de fuites d'eau, il est tributaire de la nécessité ou non de faire de tels travaux pour sauvegarder l'assurabilité de l'immeuble; si l’installation d'un tel système est requise par l'assureur ou par des circonstances particulières, les frais inhérents doivent être répartis entre les copropriétaires à titre de charges communes et ce, en fonction de la valeur relative de leurs fractions respectives. Dans un contexte autre que celui de garantir l'assurabilité de l'immeuble et l'abordabilité de la prime d'assurance, chaque copropriétaire devra en assumer le coût selon le prix du système pour son appartement.
BON À SAVOIR! Les systèmes de détection de fuites d’eau ont pour objet de réduire considérablement l’importance des sinistres causés par des fuites d’eau; ils transmettent l’information à un module électronique qui provoque la fermeture de l’entrée d’eau principale.
À RETENIR! Il pourrait être risqué de laisser aux copropriétaires le soin d’installer un système de détection de fuites d'eau lorsque l'assureur en fait une exigence; certains copropriétaires pourraient refuser d’y donner suite et d’autres pourraient lésiner sur la qualité et le nombre de pièces de détection.
ATTENTION! Dans le cas où l’installation d'un système de détection de fuites d'eau n'est pas requise par l'assureur ou par l'augmentation des primes ou des franchises, l’imposition de cette installation à un copropriétaire dans sa partie privative ne peut être justifiée que si la conservation réelle de l’immeuble l'impose.
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