Types de gestion

Tout syndicat de copropriétaires devrait requérir les services d’un gestionnaire de copropriété afin qu’il puisse assister le conseil d’administration dans ses tâches; véritable chef d'orchestre au sein de l’immeuble, il a d’énormes responsabilités à assumer, car les besoins d’une copropriété sont à la fois multiples et complexes. Cela dit, il existe trois modes de gestion associés à une copropriété: la gestion autonome, l'autogestion et le contractuel (gestionnaire externe).

Gestion autonome

Afin d'assumer la gestion quotidienne de la copropriété, le conseil d’administration peut faire appel à l’un de ses copropriétaires, administrateurs ou encore à un occupant de l’immeuble; ce type de gestion est particulièrement adapté si les copropriétaires s'entendent bien et s'ils sont une majorité à être occupants. Le choix de la gestion autonome correspond surtout aux petites copropriétés pour qui un gestionnaire s'avère bien trop coûteux au regard des services attendus.

 Avantages

L’intérêt d’avoir recours à un gestionnaire à l’interne découle de considérations économiques; ça permet aux copropriétaires d'avoir une diminution des honoraires de gestion et vu qu'il y réside et  qu'il est directement concerné par la gestion de l’immeuble, ce type de gestionnaire sera plus attentif aux petits problèmes quotidiens.

 Inconvénients

Cela dit, la gestion d’une copropriété en mode autonome peut être hasardeuse, car la personne qui en a la charge n’a pas toujours toutes les compétences requises pour accomplir ce travail adéquatement; les lacunes très souvent observées chez ces personnes sont attribuables à:

• un manque d’expérience et de connaissances en raison d’une formation insuffisante ou même inexistante en ce domaine;
• un manque de disponibilité;
• un défaut fréquent de baliser le contenu et la durée de sa charge;
• une confusion entre les intérêts de la copropriété et les siens (risque de conflit d’intérêts);
• un défaut d’observer certaines formalités impératives.

Pour toutes ces raisons, le choix d’un gestionnaire interne ne devrait être considéré que pour les petites copropriétés comportant un faible nombre d’unités d’habitation.

Autogestion

Pour certaines copropriétés d’importance comportant 200 unités d'habitation ou plus, le gestionnaire résident représente une solution avantageuse, car comme il est l’employé du syndicat, il exécute les tâches qui lui sont demandées par le conseil d’administration; il est soumis à un contrat de travail qui établit un lien de subordination juridique avec son employeur.

 Avantages

En raison de sa présence quasi quotidienne dans l'immeuble, le gestionnaire résident est une ressource de première ligne et donc, il devient beaucoup plus disponible pour accomplir les tâches que les administrateurs ne peuvent ou ne veulent pas assumer.

Pour optimiser la contribution du gestionnaire résident, le conseil d’administration doit s’assurer qu’il réponde à plusieurs critères dignes de ce nom, c’est-à-dire:

• être formé rigoureusement et régulièrement;
• être familier avec la gestion sous toutes ses formes et ce, qu’elle soit de nature administrative, financière ou technique;
• être apte à demeurer sur place quotidiennement afin d’être en mesure de répondre aux besoins des administrateurs ou de réagir promptement en situation d’urgence;
• être en mesure de rester neutre en toutes circonstances et ce, que ce soit à l’égard des copropriétaires ou du syndicat.

 Bémol

Les différents statuts du gestionnaire soulèvent la question relative aux obligations du syndicat en matière fiscale, c'est-à-dire à savoir s’agit-il d’un travailleur autonome ou d’un salarié; il faut clairement établir le statut du gestionnaire pour déterminer s’il demeure un travailleur autonome payé à l’acte ou un salarié dont les impôts sont perçus à la source.

Gestion externe

Afin d'assurer la gestion de leur immeuble, les syndicats sont de plus en plus nombreux à mandater un gestionnaire externe qui n’a aucun rapport avec la copropriété; cette relation à l’externe est généralement encadrée par un contrat de services lequel définit la nature de la prestation offerte et son coût.

 Avantages

La prise en charge d’une copropriété par un gestionnaire externe comporte plusieurs avantages; comme il est habituellement employé par une entreprise de gestion, ce gestionnaire sera qualifié pour faire le travail. Ce type de gestion repose sur des assises d’une grande solidité comportant:

• un personnel spécialisé et formé;
• une capacité à gérer des copropriétés de grande taille;
• une expérience profitable dont bénéficieront les syndicats de copropriétaires;
• l’accessibilité à un vaste réseau ce qui pourrait permettre d’obtenir des contrats et des tarifs plus avantageux en raison d’un volume d’affaires important.

Mise en garde

À priori, les honoraires d’un gestionnaire externe peuvent paraître plus élevés, mais il faut savoir que dans les grands ensembles de copropriétés, la tâche ne peut être confiée à une seule personne.

BON À SAVOIR! Les gestionnaires de copropriété ne sont pas encadrés par un ordre professionnel; ainsi, tout syndicat a donc intérêt à retenir le bon candidat qui saura observer un code d’éthique et de déontologie en toutes circonstances.

À RETENIR:​ Il existe trois types de gestions au sein d'une copropriété: la gestion autonome, l'autogestion et la gestion externe.

ATTENTION! La gestion et l’entretien d’un immeuble ne sont pas simples; il faut posséder des connaissances juridiques, en technique du bâtiment, en comptabilité et parfois même en gestion du personnel.

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