Collectivement, nous avons possédé le vieux pont Champlain. On l’a négligé pendant des années, on a pompé de l’argent pour le maintenir à flot en fin de vie et il a finalement fallu débourser plus de 4 milliards pour traverser la même rive, par les mêmes voies d’accès. Est-ce qu’on pourrait faire un lien avec la copropriété? S’il est logique de penser que de bas frais de condos sont un avantage et que de hauts frais de condos sont un désavantage pour un acheteur ou un copropriétaire de longue date, détrompez-vous car la réalité pourrait être toute autre.
De nombreux acheteurs de copropriétés ont le même réflexe que les acheteurs de propriétés : étirer un peu son budget d’achat, acheter puis espérer qu’il n’y aura pas trop d’imprévus dans un futur proche. Or, (même si ce n’est pas une bonne idée) un copropriétaire peut étirer une rénovation ou la faire lui-même. Un copropriétaire n’a pas ce contrôle. Ce faisant, le spectre de la cotisation spéciale peut s’abattre sur un copropriétaire à tout moment et il y a des copropriétés qui sont davantage abonnés aux cotisations spéciales que d’autres. Pourquoi?
Une copropriété dont les frais de condos sont élevés est-elle nécessairement une mauvaise copropriété? Il est vrai qu’une copropriété qui offre une panoplie d’endroits communs comme une piscine, une salle d’exercice, un jardin central et des salles de loisirs aura davantage de frais qu’une copropriété qui n’en offre aucuns. Il est vrai également que, par exemple, une piscine de copropriété coute plus cher à entretenir qu’une piscine privée. Mais il est également vrai que ces zones de divertissements sont généralement présentes dans les grandes et très grandes copropriétés. Alors si un particulier peut se permettre dans sa maison de banlieue d’avoir un gym, une piscine et un terrain à entretenir à lui-seul, la facture pour tout cela séparée en 200 copropriétaires ne sera pas si élevée. Ce n’est donc pas un facteur majeur dans les frais de condos.
À contrario, une copropriété qui affiche avoir de bas frais de condos s’affiche comme étant une copropriété bien gérée, frugale et économique. Mais est-ce vraiment le cas?
Dans les deux cas, la réponse ne se trouve pas dans le montant mensuel des frais de condos mais bien dans les facteurs suivants :
Une copropriété qui néglige à court terme ces points aura de bas frais de condos. Une copropriété qui n’investit pas dans les points 1, 2 et 3 aura généralement plus de sinistralité (point 4). Une copropriété qui néglige ces quatre points frappera tôt ou tard un mur. Ce mur se présentera sous deux formes :
Il faut donc se rappeler d’une chose : un montant de frais de condos élevés peut vouloir dire que les copropriétaires sont en général en moyens et font preuve de prévoyance. Les fonds seront garnis, les décaissements pour travaux majeurs prévus et échelonnés et les entretiens seront périodiques et efficaces. Pour d’autres copropriétés, les hauts frais de condos ne seront que le rattrapage de plusieurs années de négligence, dont les anciens copropriétaires auront bénéficié à vos dépends. Ouvrez l’œil!
Charles-Antoine Carra, CPA
Courtier en assurance de dommages
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